万科“贷款风波”利率背后的三方博弈

　　为何会发生“利率风波”？在按揭贷款业务中，开发商、购房者、银行三方究竟是怎样的关系？

　　曾经，这三方保持了长年的多赢关系。在我国普遍的商品房预售制度下，购房者若要向银行申请按揭贷款，需要提供来自另一方的担保。

　　多位开发商和代理公司人士介绍，在房地产业内，一个被默认的行规是，本着尽快回款、加快周转原则的开发商会与特定的银行签订合作协议，由开发商作出担保，与银行合作，为购房者的按揭放贷。

　　“一般而言，一个项目会有四五家合作银行，开发贷和个贷都是这些合作银行。”深圳一位开发商资本部人士说。

　　这本是个多赢模式，不但购房者省去了不少购房程序，房企还能实现更快的周转速度，银行也能顺利放贷获取利息。

　　而当银根收紧、市场下行，价格与利率变得非常敏感，问题就出现了。前述开发商指出，此次风波凸显了三方博弈在加剧。

　　值得注意的是，此次利率变动伴随着近期利率市场松动下调的背景。

　　2017年下半年以来，深圳银根持续收紧，房贷利率上浮，至今年7月，主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%。

　　随着房地产市场进入寒冬，以及近期金融市场稍微宽松，深圳的按揭贷款利率开始有所松动。

　　11月26日，招商银行把首套房贷利率从上浮15%下调到上浮12%，而金葵花且资产达标的客户首套上浮10%。

　　深圳中原数据显示，截至12月4日，在深圳，除了招商银行首套房贷利率上浮12%，北京银行和中信银行的首套房贷利率都为上浮10%，而其他银行仍为15%，其中光大为30%，兴业、浦发都为20%。

　　在此背景下，作为刚需盘的万科星城，基本都是首套房的业主，他们对价格和利率尤为敏感，“维权”由此发生。

　　对与万科星城合作的银行而言，提高贷款利率意味着多得利息，是银行的自主权利。

　　信荣律师事务所主任律师张茂荣认为，购房者享有缔约自由，按揭担保不能成为开发商有权指定银行的理由；开发商亦享有缔约自由，购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保。

　　归根结底，“利率主要还是购房者和银行两方之间的问题。”张茂荣说，准确地说，万科“贷款门”风波更多是购房者与银行之间的利益博弈，而房企因为与银行的合作关系也被卷入其中。

　　在张茂荣看来，这个事件的积极意义在于，处于弱势的购房者与处于强势的开发商、银行有了平等对话的权利，迫使开发商和其合作银行重新检视指定按揭银行潜规则的可行性，以及提供合理的市场利率。

　　张茂荣认为，最好的处理方案是三方之间良好的沟通，“让开发商和合作银行进行协商，能够降低到市场平均普遍的利率，让购房者能够接受，才是一个多赢的途径。”

　　“我们仍然在积极和银行协商，希望对刚需的群体，能够作出一些优惠让步。”万科有关人士透露，目前合作银行已有意愿对一些业主调低利率，但仍要视具体情况而定。