宅基地将行“三权分置” 租赁市场或迎来变革

　　“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

　　在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示，政府将不再垄断居住用地，将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。

　　政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升，这项改革对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

　　或许，正如姜大明所说，这将是一项重大理论和实践创新。

　　政府不再垄断住房供地

　　何为“三权分置”？“三权即宅基地所有权、资格权和使用权。以农民房屋为例，宅基地土地归集体所有，什么人具有资格来享有这块土地上所产生的收益，则为村集体成员，也即收益按照资格权进行分配，但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地，可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。”中国乡建院院长李昌平在接受记者采访时解释道，“如果三权不清，进入市场后可能会引发矛盾。”

　　回看过去中国房地产的20年发展历史，其实约同于国有土地20年发展历史，尤其是在商品房住宅土地供应方面来源单一，政府作为唯一供应方，垄断着整个商品房住宅土地市场。而地方土地财政则严重依赖房地产，依赖土地招拍挂。

　　“若政府不再垄断住房供地，集体土地用作租赁用地是试点方向。”“但需要注意的是住房与商品房是有区别的，从目前来看，政策更多提及的是租赁住房试点。”

　　此外，经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，多主体供应房源，必然需要多主体供应土地，预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

　　“政府不再垄断供地，开发商不再垄断建房，这是十九大，也是中央经济工作会议反复强调的‘多主体供应、多渠道保障’的应有之义。从这个角度看，国土部关于这个问题的表述也在既定政策框架之内。”2018年可能的突破之处仍然在集体建设用地和租赁住房，而且要在权属不变、符合规划的前提下，增量的影响不大。

　　这也意味着，现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体，打破垄断不等于打破招拍挂，作为一种市场机制，它仍然占据主导地位，而且在土地财政没有实质变化的情况下，集体建设用地及企业用地供给只能是一种潜在的补充，且主要对应租赁住房和公共住房。

　　“三权分置”改革的地方探索

　　“义乌早在2015年就开始推行宅基地‘三权分置’制度，既保障农民的基本居住权利，又最大限度地促进了宅基地价值的增值，增加了农民的财产性收入。”1月17日，浙江义乌市国土资源局副局长张黎明在接受媒体采访时表示。

　　2015年3月，义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区以来，探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行制度创新，赋予农民更多财产权利，农民有了更多获得感。截至2017年底，当地已颁发农房不动产证2万多本。

　　对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池评价：“从土地所有制来讲，土地分为城乡两种制度，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有，农村集体也是一种土地的所有权，从法理来讲，不仅是国家能够供应土地，农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场，农村集体建设用地可以利用起来。”

　　影响力或有限

　　“权属不变，符合规划，这是土地出让的前提，所以预计对现在土地市场的影响更多体现在租赁土地的供应上。”国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

　　“政府主导集体用地建设租赁房符合中央经济工作会议的精神，实现多渠道供应，同时合理的低地价也可以提高投资租金回报率，有利于做成收益良好的REITs产品。”但集体土地由村镇集体掌握，地段偏远且环境不佳，并不能成为长租公寓企业的目标。

　　业内专家大多认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值提升的同时，也将对城市租赁市场带来深远影响，甚至对于商品房住宅市场来说也能起到一定的缓解供需的作用。

　　“但事实上，这只是一种潜在的补充，对市场影响不大。”杨现领评价道，“我们简单测算一下，以北京为例，即便2018年完成全部的租赁和集体建设用地的供给计划，增量供应也只有10万多套，在整个存量租赁房源中的占比只有6%左右，而在北京所有存量房源中的占比只有1.5%。”

　　“宅基地三权分置对于房地产市场影响可能很有限，一方面宅基地只是放活使用权，没有所有权，就没有资本进入，就不能进行成片开发。”“现在只是为企业使用租赁住房用地予以正名。此外，宅基地也不存在拿地问题，不能成片开发就很难整体建设，就很难获得比较好的环境和配套。”