楼市降温的信号已经很明显了！

楼市降温比想象中来得快了一些，近期出现的一些降温的信号，值得我们关注：

首先是土地市场的新动向，10月全国300城市土地成交量价骤降，成交量创三年新低，成交价接近两年最低值。同策数据显示，截止10月31日统计数据，本月全国300城市建设用地共成交1844宗，比上月减少3439宗，比去年同期减少5031宗；成交金额达2814.15亿元，环比下降31.67％，同比下降45.19％；成交建面15179.73万平方米，环比下降52.01％。

土地市场的骤降，对楼市的发展意味深远。土地市场的不乐观表现，自然会影响到楼市的表现。同时，11月份部分城市迎来土地出让高峰，但从房企角度而言，在融资收紧、销售放缓等背景下，企业谨慎拿地将成为主流，预计土地出让市场将延续较低溢价率态势。分析人士指出，部分房企拿地热情下降，与相关公司的发展战略调整以及对行业的判断不无关系。

10月份房企的销售情况也发生了变化。数据显示，调控持续下，房企销售增长乏力的势头从中小房企扩展至龙头房企。31家企业合计10月单月销售4552亿元，较9月份的4716亿元环比轻微下行。 

对房地产市场预期的变化，一些房企转变了思维。万科喊出了“活下去”的口号，中原做出了“排队等死”的判断，碧桂园集团总裁莫斌认为未来会二八分化，大鱼吃小鱼。加上多项政策出台防范房地产行业的债务风险，房企融资环境持续收紧。数据显示房地产企业的融资利率已经升到了2017年以来的高位，房企债券明后年将迎来兑付高峰期。

一线城市的情况并不乐观。10月上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米，环比增长33.1%；成交面积约53.6万平方米，环比下降23.1%。由于供应面积增长远大于成交面积增长，目前上海新建商品住宅存销比已增至8.2个月，比9月份增加0.5个月。

北京新建住宅市场在进入10月后明显加快促销力度：有的新盘直接降价推出限时特价房，有的精装修减配改毛坯，还有的买房送车，以此来吸引购房人。二手房市场也降温明显，部分区域二手房降价销售力度增强。

10月深圳共有18个新房项目入市销售，其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套，11月预计将有21个新房项目入市。虽然10月推盘量大增，但是市场去化率却呈走低态势。无论是顾客扎堆的“网红盘”，还是市区还是较为偏远的楼盘，实际去化率均不理想。统计数据显示，10月深圳全市新房住宅的成交均价为每平方米54071元，环比下降0.02%，成交套数为1835套，环比下滑18.35%。深圳房地产中介协会此前公布的中介行业标准指数显示，随着楼市观望氛围的日益浓郁，二手房市场的价格也有所松动，除龙岗、大鹏两区外，全市其余各区二手房报价均出现不同程度下调，这也预示着当下二手房市场买卖双方的博弈已初显结果，即二手房价格松动已渐成趋势。

与一线的低迷相比，三四线楼市表现得却很“坚挺”。10月份，一线城市成交面积环比减少38%，同比增长7%；二线城市成交面积环比减少1%，同比增长8%；18个三、四线城市成交面积环比减少8%，同比增长17%。其中一线城市累计同比下降9%，二线城市累计同比微涨2%；三、四线城市累计同比增长24%。 这个坚挺其实也并不值得乐观，缺少人口量的支撑，加上房价上涨与巨大的需求消耗之后，三四线城市的楼市发展空间将会呈现“后继乏力”状态。

楼市政策面的新变化，同样体现了降温苗头。首先，房地产税被列入“五年立法规划”，基本上是“凉了”。房地产税的凉，主要原因在于当前的楼市已经承受不起房地产税对楼市的“降温作用”。

再者，部分城市已经在房贷利率上做文章。一度涨涨涨的房贷利率，已悄然“变天”。本月开始，杭州有好几家银行下调了房贷利率，首套房贷利率较基准小幅上浮至10％。

就楼市政策面而言，我们有理由相信未来将会实现“双向调控”，该紧的会继续紧，该松的也不会吝啬。

房价方面，同样降温迹象明显。一线城市已经实现房价下跌，二三线房价涨幅开始下降，没有人口量支撑的四五线，前景更是不乐观。

当然，我们也要注意到房价下跌的阻力问题，几个案例，安徽合肥院子，降价6000元，结果房产局长亲自调研后，不久房价就涨回去了。同时安徽砀山某楼盘也发生了降价未遂事件，被当地政府约谈，然后停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

对于靖江楼市，值得我们乐观的理由正在逐步淡去，接下来，国内楼市全面降温，靖江楼市也将会有转冷的表现。三年的回暖行情，带来的是需求量的巨大消耗，以及房价上涨之后的购房承受力的下降，这些都注定了楼市的高烧行情是不可持续的。哪怕是货币继续注水、通货膨胀的预期再强烈，楼市与房价都该回归了。