“限售”的城市 现在情况怎么样了？

今年3月，厦门对居民新购住宅首推限售政策，随后两个月福州、青岛、广州等20余城跟进。半年后的9月，南昌、长沙、重庆等10余城相继出台新一轮地产调控政策，限售措施再度频现。

截至10月13日，共有44座城市在调控政策中采取对居民购买住宅限售的措施。从类型来看，实施限售的一线城市仅有广州1个，二线城市有20个，三四线城市有23个。而从地域来看，限售城市大多分布东南沿海或三大都市圈周边，而中西部则主要为省会城市。

禁售时间上，近六成限售城市为2年，近三成为3年，而部分城市对多套房、非户籍居民购房的限售时间更长。

从房价来看，限售措施发布后，相应城市的房价涨幅逐月缩窄。限售政策在3-5月（定义为“上一批”）密集发布，9月（定义为“新加入”）又再度频出。上一批限售城市的新建商品房住宅价格同比1月至3月仅从18%微降至17%，但在限售之后的半年里从16%大降至7%，环比也从3月的0.89%大降到9月的0.03%。与此同时，9月新加入限售的城市在今年前8个月同比增速都在9-10%的水平，但9月发布限售之后，当月同比已降至7.8%，环比增速也有所松动。

从销量来看，限售给地产销售带来的降温效果也同样明显。限售措施抑制了非刚需的投资性交易，打击了购房背后的投机性动机。从16年到17年2月，限售城市的地产销售增速都明显高于全国水平，而随着限售措施的铺开，限售城市住宅销售增速3月起低于全国销售增速，并从当时的17%大幅下滑到9月的3%，限售城市对全国地产销售增速的正向贡献已变为负向拉动。

上一批限售城市的商品房住宅销售3月开始从15%的高位逐月大降，到8月累计同比仅增0.9%。从过去几个月的规律看，出台限售政策后的3到4个月，相应城市的地产销售累计同比就降至0附近甚至转负。

这印证了限售城市的地产销售，有相当一部分是来自投机性需求的贡献，短期禁止出售后，投机交易减少。虽然9月新加入的限售城市过去半年销售坚挺，增速保持在20%左右，但9月已降至16.5%，预计未来3到4个月，9月新增限售城市地产销量增速也将骤降。而限售城市的地产销售面积占全国的三成，这部分城市销售下滑将进一步明显拉低全国的销售增速。

而作为地产调控升级的一个信号，限售对地产投资向下的压力也正在逐步传导。3月至5月上一批限售城市的房地产住宅开发投资，在经历了近两个季度的增速走平后，9月已有所回落。而新加入限售城市的地产投资9月虽仍保持上升，但预计未来两到三个季度也将迎来拐点。

虽然随着地产库存大幅去化，房企土地购置增加，很大程度上支撑了近几个月的地产投资增速，但在“房住不炒”的精神下，在限购限贷限售、地产长效机制等一系列政策的调控下，地产销售降温将是大概率的。

我们看到，地产限售政策推出以来，相应城市的住宅商品房销量和新开工面积增速均明显放缓，而如果销售持续负增，房企开工意愿降低，那么地产投资也势必会明显下降。