蓝皮书：去年住房租金现1998年来首次下降

蓝皮书指出，2020年住房租金出现1998年来的首次负增长，租售价差进一步被拉大。

　　从房地产市场的交易量和交易价格来看，2020年全国房地产市场总体上呈平稳发展态势，房地产销售的交易量和交易价格均有小幅增长。2020年，全国商品房销售面积为17.6亿平方米，比2019年增长2.6%，扭转了2019年商品房销售面积负增长的状况；全国商品房平均销售价格为9860元/平方米，比2019年上涨5.9%，低于2018年10.7%的涨幅和2019年6.6%的涨幅。

　　值得注意的是，2020年商品住宅平均销售价格比2019年上涨7.5%的同时，居民租赁房房租比2019年下降了0.6%，这是自1998年以来首次出现的住房租金负增长，住房租金涨幅已经连续两年低于CPI涨幅。

　　《蓝皮书》指出，其原因主要是受到新冠肺炎疫情的影响，人员流动性降低，租房需求减少，同时，在新冠肺炎疫情的防控过程中，出现了无房遣返、租户不得进入小区等要求，强化了房产所有权带来的归属感与安全感，促使部分租房需求转化为购房需求。这使住房的租售价差进一步被拉大。租售比是每平方米面积的月租金与每平方米面积的房价之间的比值，通常合理标准是不低于1∶300，但我国城市住房的租金和售价明显差距过大，租售比普遍低于合理标准。

　　根据数据计算，2020年100个大中城市住房的平均租售比为1∶530，远低于合理标准，厦门、三亚、深圳等城市住房的租售比甚至低于1∶800。在租售比远低于合理水平的情况下，作为住房产权持有者或中介经营者的企业机构缺乏合理的利润空间，一些知名企业机构在持有或经营长租房项目时都产生了诸多问题。

　　综合来看，《蓝皮书》指出，2021年，全球经济仍将继续处于低利率和流动性相对充裕的环境，短期难以改变。各国经济增速有着明显反弹，全球经济复苏仍不稳定。如何有效应对全球流动性泛滥的溢出效应，是中国面临的主要风险与挑战。但是，房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。房地产金融监管将持续强化，继续坚持“稳”字当头的政策调控基调，调控政策更加精细化、完备化。租赁市场发展受到政策关注程度进一步增强。受全球货币宽松和低利率政策影响，2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。市场风险不断加大，分化趋势日益明显，房地产行业面临重新洗牌。政策调控趋紧遏制市场过热冲动，房地产仍是当前市场上最有价值的保值增值工具。

　　展望全年，中央经济工作会议中指出“2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，要保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效”，预计2021年国内货币政策将在经济回升的过程中，逐步回归中性，整体流动性将保持稳定。房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧，“三道红线”将持续发力，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。集中供地制度进一步规范土地市场发展，维持土地市场价格稳定。