楼市降温仍在延续

今年1～10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1～9月份回落2.1个百分点；商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点（销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%）相比，增速大幅收窄。　

其中，10月单月房地产销售面积为14248万平方米，销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后，又一次出现同比下降。

10月又有一批城市陆续加入限售行列，以二线省会城市和大城市圈周边城市居多。限售解禁时间多为2～3年，对投资投机需求的打击更为直接。　

交通银行高级分析师夏丹预计，年末商品房销售增速将会进一步走弱。

个人按揭贷增速首现负增长

信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下，个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。

国家统计局数据显示，1~10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中，与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元，同比增长14.8%；个人按揭贷款19586亿元，同比下降1%。

对于个人按揭贷款首现负增长的原因，欧阳捷认为，销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降，而且由于央行在控制整个贷款的额度，所以银行现在也没钱，到年底的后两个月，基本上银行也不太会放款，所以按揭贷款增速还会继续下降。　

刘东亮预计，始于2016年的金融强监管政策，未来数年可能常态化，特别是十九大及近期重要会议均特别强调了“守住不发生系统性风险底线”的原则，未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧。　

开发商新开工动力不足

与销售相比，房地产开发投资增速的下滑并不平稳。在经过8月的持平，9月的提升后，房地产投资增速在10月再度出现下滑。　

国家统计局数据显示，1～10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1～9月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速回落0.5个百分点。　

开发商新开工动力不足。1～10月，房屋新开工面积同比增长5.6%，增速回落1.2个百分点；房屋施工面积同比增长2.9%，增速回落0.2个百分点。　

房地产开发投资增速并未出现大幅下滑主要原因在于房企拿地热情依然高涨。1～10月份，房企土地购置面积19048万平方米，同比增长12.9%，增速比1～9月份提高0.7个百分点。

不过，拿地款增速出现下滑。1～10月份，房企土地成交价款9695亿元，同比增长43.3%，增速回落3个百分点。

一线城市新房价格环比下降

销售进入低迷状态，房价出现拐点也就为期不远了。

国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10个城市新建商品住宅价格同比下降；北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。

作为楼市风向标的一线城市，深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%，环比下降0.1%；北京新建商品住宅价格同比下降0.2%，环比下降0.2%；广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。

从二手房价格来看，北京依旧是四个一线城市中降幅最大的（二手房价格环比下降0.5%），也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

行业龙头万科在不久前的一次电话会议上对2018年做了展望：明年的房地产市场很可能迎来双降，即销售面积和销售金额均出现下滑；一二线城市房价趋稳，上涨的可能性不大，但是也不会大幅回落；三四线小城因缺乏人口支持，房价会下跌。

一旦房地产市场的“双降”成真，对于那些业绩压力大的开发商来说，只有一条路可以走，那就是降价走量。