万科解读明年楼市

　　第一个问题，对明年房地产市场的看法：是小年。

　　这个核心包括几点：1、明年调控政策放松的可能性很小。2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

　　也就是说，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。

　　万科谈的是大势，但我们还需要正视中国的房地产市场在不同类型的城市，其实是越来越呈现出不同的周期性的。北上深这些一线城市、环一线城市、二线城市、三四线城市，整个市场近年来大致呈现出的周期顺序是：北上深——环一线+二线——三四线。所以，明年的市场，首先，今年暴涨的三四线城市一定会迎来小年，这是比较确定的，我之前一再谈到投资三四线城市要规避，也是这个道理，再好的市场也不会天天涨。其次，我个人认为，北上深明年不会是小年，市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅，依然存在整体性的被低估。比如在深圳，深圳湾沿线的豪宅，在这种调整市里，依然上涨了10%以上，体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线，是小年的可能性更大。整体上说，房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展，那么，这是很好的进行长线布局的机会。

　　这个判断如果大差不离，那么对于我们看待房地产企业明年的销售，以及选择自己的操作策略，都很有意义。比如对房企来说，如果它今年的销售结构中有较大比重来自于三四线城市，那么明年的增长压力就会大一些，龙头企业需要增加在一二线城市的销售资源，才能确保持续高增长。而且，假如明年三四线和二线市场出现调整，对于一些负债率高企的房企会产生资金压力，这是我们需要动态观察的。

　　在一线城市显然要储备更多的现金，以及更加勤奋的去接触市场。再重申一点：好城市的房子，博傻一点说，任何时候都可以买入，就像好股票从来不曾亏待过股东一样，好城市也从来不曾亏待过房东。好城市，都是人们用钞票一票一票投出来的，相信市场自己的表达。

　　第二个问题，万科自身明年的销售额：会超6000亿。

　　这个主要包括几点：1、万科的项目资源，从销售金额看，90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量，明年实际推盘量至少会在4000万方以上。3、前10个月的销售均价14800元。4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模，超过第一季度+第二季度的总和，10月份也新增了500多万方，超过销售面积近一倍。

　　从这个角度来算，可以得出几个判断。

　　第一，万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右，会出现恒大争抢第二的位置。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右（尽管万科不设销售目标，但实际有这样的条件达到这个规模），这个规模可能会继续低于碧桂园，但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为：5000亿、5800亿级6200亿。不过，设想恒大定的目标是保守的，它也有可能实现更大的销售规模。

　　第二，放眼未来三年内，中国的房地产格局，碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额就会达到30%以上（四家加总3万亿以上）。行业集中度的快速提升，会对中小房企产生剧烈的挤出效应，这是中小房企要迫切考虑的生存问题。

　　第三，万科在逆周期加杠杆。我们观察这几家房企巨头，在2017年出现了非常不同的情况。恒大、碧桂园、融创，都在降杠杆，因为在2015-2016年完成了巨额囤地的任务，也带来了过高的负债率。所以，去年下半年以来，他们的目标是降杠杆，比如恒大明确要求土地储备要负增长。但是万科基于30%的净负债率，从去年下半年到现在，一直在积极加杠杆。对于一家长期拿地规模低于销售规模的稳健型房企，万科积极的土地操作，是非常值得关注的。到现在，万科依然还有不小的加杠杆空间，这是它不同的地方。市场调整期拿地，不容易出地王，确会占到不少便宜。