靖江库存量与房产泡沫的关系

　　当前的靖江楼市的基本情况我们都很清楚：库存量大，销售情况不佳，供需关系失衡。这种现象存不存在有些专家认为的“房产泡沫”呢？如果用库存量除以月成交量，我们可以得到一个数字区间，就是30-50个月，代表着，当前靖江商品房库存量用现有的消化速度需要30-50个月。这个数字无法让我们乐观，因为这个30-50个月指的是现有的库存量，不包含将要新开发的楼盘数量，如果把靖江已经空置的土地也算进去的话，那么未来的库存问题不是小问题。

　　靖江商品房市场到底有没有泡沫？如果仅从库存的去化周期来分析，肯定是存在泡沫的，不过，靖江人的购房需求量是弹性的，如果通过一些方式刺激出更多的购房需求，这些所谓的“泡沫”是要以被无视的。

　　就当前的几万套库存来说，消化的问题主要是购买力的问题。经过多年的需求消耗，到目前为止，本地楼市的购房主力军为普通家庭，而对于大部分普通刚需家庭来说，买房的购买力不够，一套房子好几十万，不是不想买，而是买不起。这也是为何近期低价楼盘热销的主要原因，比如靖江碧桂园，2014及2015年的销售冠军楼盘，最主要的原因是价格实惠。几个雄心壮志的“高端”楼盘销售情况却是另一个景象，榕湖世家到现在销售量仍没有突破百套，另一个要打造“高端”的玉兰花园的高层住宅情况也很一般，泰和国际城降价千元，仍有尾盘在售。一方面是房价仍很“坚挺”，一方面是买不起房，这也是库存量形成的一个主要原因。我们可以做一个假设，如果靖江房价下跌50%，相信这些库存量很快可以被消耗掉，当然也要有一个前提，就是给购房者未来房价会稳定的预期。

　　另外，不动产等级与房地产税也抑制了房产的投资空间，不过，也是可以破解的，那就是货币大幅贬值，普通人又会去买房保值。

　　总的来说，靖江高层住宅的需求量下降将会是现实，未来新楼盘的开发，如果没有学区房的概念在里面，相信大部分楼盘销售都会是难题。因此，如果不控制开发量，泡沫的特征会越来越明显。