近日，朋友转了个文章，主题是对恒大融资的事件的解读，很是惊悚。对此，我们也有一些看法，主要是表明自己的想法，并不是什么“立场”问题，希望不要上升到什么“开发商走狗”之类的高度来。
对于一个房企来说，融资本身是一件非常正常的事情。不过，做为一个靖江在售的“大型房企”的楼盘项目，也陷入到“融资困局”之中，这多少让人感觉出了点意料之外，因此，，被解读出很多不一样的内容。同样，我们关注这类的事件，因为，这对当前及未来靖江楼市的走向有着较密切的关联。
随便打开一个上市房企的报表，要以发现大部分房企都存在着较大比例的负债率。融资本身是件很平常的事情，但是，就靖江恒大项目来说，在这个时间段来融资，最少是透露出一些东西的。
前期，恒大项目是“热”销过的！去年年底，恒大第一期开盘，销售量“达到”了4百多套。这被其官方宣传为“热销”。但是，我们当时就难以认同，很简单，如果对于一个总体量几百上千套的楼盘来说，这样的成绩可以打“优秀”的标签。但是，对于一个体量三五千的大楼盘来说，4百多套的量就非常之低。
靖江人买房，存在一个习惯，就是喜欢凑热闹。大部分楼盘如果前期宣传做得好，第一期开盘都会热销，但是，往往第一期开盘也会是销售业绩最高的时候，以后都会走下坡路。所以，第一期开盘仅销售4百多套的恒大项目，这绝对不能让我们体会出“热销”的气氛出来。
同时，恒大项目在靖江也是风波不断。先是开盘的“中介炒房”风波，对于中介炒恒大的房子，我是感觉有点不可思议的，靖江中介们这么精明，会去炒恒大的房子？当然，恒大的别墅还是可以有想象空间的，炒炒恒大的别墅也许还可行。但就恒大的高层住宅而言，中介们会去“炒”吗？我是持怀疑态度的。
然后就是公积金的问题。恒大开盘之后，因为不能使用公积金的问题，购房者闹的比较凶。结果是恒大妥协，完善了使用公积金的贷款的必要条件，对此，恒大还是“负了点责任的”。
回到“融资”的问题上来。之所以要融资，原因很简单：项目的资金面难以为继了。为何难以为继？当然是销售回笼的资金跟不上项目的进度。自一期“热销”之后，靖江恒大项目接着的销售情况怎么样？卖了多少房子？说实话，我们一直没有关注，也懒得去关注，因为，觉得没必要。但就当前的现实情况来感知，自然是销售成绩很一般了。
“一般”的销售业绩的背后是什么？我们认为是产品定位的问题。就恒大项目本身而言，原先是占着天时与地利的。天时就是项目确定的时候，靖江新楼盘数量过少，很多购房者没得选择。地利是什么？恒大项目的土地成本非常之低，又可以借着牧城公园这个“大树”，以及江阴靖江第二、第三过江通道的条件，加上滨江新城区域空间的扩展的想象空间，是可以打出一些牌来的。但是，没有做到人和。价格定到了9千多！就算是“精装修”，又能有多少拥趸？！靖江人更在意的是价格，对精装修的并不是非常感冒。
最致命的打击是：后来的靖江万科项目正式确立，购房者的关注度都转到了万科身上。再者，此次靖江万科的销售价格定在了万元/平米的水平，最受伤害的正是恒大、龙馨园之类的楼盘。销售价格差距不大，虽然一个是毛坯，但有着核心区域不可替代的先天优势，而其它的楼盘就算是“精”装修，但在靖江购房者的心目中，如何选择是不会纠结的：装修没有地段重要。
而紧接着，万科二期又将推出，这对恒大类的楼盘来说，又非利好于接下来的销售工作。我们可以认定：今年靖江新楼盘唯一的主角是万科，在万科项目全部被消化完之前，周边楼盘只会是配角的份。
同时，靖江的人口量过少，决定着不可能打造出太多的“城市中心”。所以，我们无法过于看好未来恒大打造出的一个新的所谓的“中心”区域。最少，三五年内那一片的发展潜力是受限的。要做对比，城南的公所桥倒是具备了“中心”的气质，已经拥有了非常丰富的配套：学校、医院、公园、商业都有了，而那一片的安置房价格也就两三千一平米的水平。
还有无法让我们忽略的是：加息、房地产税类的调控政策都将会在不远的未来逐步落实，这对靖江房地产行业来说，是重大的利空。虽然在降准以及“支柱产业地位”的支撑之下，我们暂时仍难以盼望到楼市崩盘的发生。但是，就靖江楼市的发展格局而言，楼盘间的分化是无可避免的事情。也就是说，未来的靖江新楼盘销售，必然会是几家欢乐几家愁，有可以涨价的楼盘，同样也会出现降价的楼盘。恒大会如何抉择？非我等吃瓜群众能去揣摩的。
因此，恒大的问题虽然没有朋友转过来的文章那么惊悚，但目前也确实难有太乐观的理由。当然，恒大最终如何，我只是旁边者---没有考虑购买其高层住宅的念头，而恒大的别墅我们普通人又买不到。
