下半年靖江楼市分析与预测

　　2017年上半年的靖江楼市的发展趋势符合大家的判断，楼市仍在升温，房价也继续上涨了。值得关注的是：在碧桂园二期、榕湖世家这类“滨江新城核心区域”楼盘的带动之下，一些靖江新楼盘的销售均价成功站到了万元/平米之上。同时，二手房的价格仍很坚挺，越来越多的靖江二手房小区的报价在万元/平米之上。

　　靖江房价的继续上涨，与几个方面的原因有关系，我们重点讨论一下：

　　一、在售楼盘数量少，供方市场格局没转变

　　去年，靖江商品房成交量为7千套，这对于一个人口量并不过大的城市来说，这样的成交量是非常大的数字。同时，今年上半年的成交量数据也不低。大量的成交使得靖江楼盘的库存量被大量消化，可买的房源越来越少。

　　成交量较大，购房需求量也较大，但与之对照的是：近两年的新楼盘开工量并不大，主要在建楼盘仅包括：榕湖世家二期、碧桂园二三期、中梁壹号院、四季花园、龙馨园等。

　　楼盘数量少，购房需求量大，使得靖江楼市沦为供方市场，楼盘在定价方面也有完全的主动权。特别是一些楼盘，房源仅两三百套，而预约客户量达上千，这种情况之下，开发商怎么不会把房价定的高高的？

　　二、国内房价水平的整体上升

　　靖江房价的涨幅不小，但放眼国内或者周边城市，涨幅同样较大。当前的房价上涨是一个整体行为，国内大部分城市及靖江周边城市的房价都在上涨，甚至比靖江房价涨幅更离谱的城市也很普遍。举些例子：盐城、徐州近的的房价涨幅甚至翻番；启东、海门同属于沿江城市，焦点楼盘的房价已经突破一万五。

　　之所以出现这样的情况，最主要的原因是这一波暴发式行情的发生是有基础的，包括：前期不断救市，导致的“史上最低的房贷利率”出现、“大家对货币继续贬值的担心，房产投资受追捧”、“一二线城市限购的溢出效应”，加上靖江本地的前两年的购房需求被抑制，在房价上涨的时候，集中购房，成交量被放大。

　　三、土地成交价格的上升

　　土地价格对房价的影响我们都了解，此一波房价上涨的重要原因就来自于土地价格上涨。同时，我们也要注意到，当前的土地市场仍没有降温，很多三四线城市仍频繁“高溢价”拍地。未来，靖江土地价格也不会降下来，使得楼盘开发成本将会继续抬高。

　　四、多群体的炒房行为

　　房价的上涨，有自身的原因，也离不开很多群体人士的炒作。哪些人有炒房，大家心里都有谱，没必要过多讨论。

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　　那么，下半年的靖江楼市会如何演绎？

　　房价趋势：首先，我们暂时要放弃房价会暴跌的念头。部分专家为了吸引眼球，喜欢拿房价暴跌来说事。但这些年来，房价大部分时候是暴涨，暴跌发生的机率就小得多。

　　今年下半年靖江房价同样不会暴跌，原因是：当前有意向购房的人群仍很庞大，而新楼盘项目仍较少，供需关系仍失衡，房价自然没有暴跌的基础。当然，有些人会拿调控政策说事，对于指望通过调控政策来降房价的购房者，我们的想法是：调控政策主要方向是给楼市降温、稳定楼市发展，目标是为了让房价“涨幅”降下来，当然也允许房价小幅下跌，但大跌并不是调控政策的初衷。因此，在靖江楼市的调控政策本身没有出台，未来就算是出台也仅仅是为了给楼市降温的局面之下，购房需求量仍大于供应量，我们不能指望下半年的靖江房价会暴跌。

　　房价会不会再暴涨呢？靖江房价继续暴涨的机会也不大了。下半年到明年，会有一些重磅级的楼盘推出，增加供应量的同时，也会在一些“性价比楼盘”的带动之下，稳定住靖江房价的发展水平。同时，房贷政策之类的调控政策也在酝酿出台，未来也会对房价稳定发生积极的作用。

　　当然，我们要明白：房价上涨的惯性并没有完全停滞，这个时候也不能指望说，靖江房价涨到头了，未来将会出现“拐点”而下跌。

　　成交量：在楼市环境仍较为宽松、货币贬值趋势没有被消除的情况之下，未来的成交量不会低到哪去。当然，受制于大家购房的重点区域滨江新城的可售楼盘数量并不多，成交量再继续上升的空间也不大。

　　政策面：靖江楼市政策面收紧会有实质的动作，主要方向是房贷政策，降低或者取消首套房利率折扣、提高首付比例、二套房房贷政策的调整是有可能的。同时，公积金政策未来也会有调整的空间。当然，靖江楼市政策面就算是收紧也不会大幅度，出台一些收紧政策是迫于银行的成本压力以及为了降温考虑，不会出台一二线的那种“史上最严厉”的调控政策。

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　　总结：下半年的靖江楼市仍会较暖，滨江新城的焦点楼盘的房价会在万元/平米的水平线上波动，小幅上涨的可能性仍存在，但继续暴涨与暴跌不现实。

　　成交量会延续当前的水平，在新楼盘开盘的时候会放大，下半年成交会有不错的水平。

　　下半年，刚需群体该买房还是要去买房，投资房产需要注意风险上升问题。投资的房产房价可能还会涨，但是涨幅会下降。同时，房贷利率上升，会增加投资成本，而其它投资渠道的回报率会上升，房产投资将不会再是前期那种特立独行的香饽饽。