下半年靖江楼市会复苏吗

　　目前，出台的楼市数据都在转暖，当然，数据主要是大中城市的数据，能获取的靖江楼市的数据并不多，只能通过我们自身来统计成交量和成交均价。

　　从大中城市的数据里面，我们可以明显感觉到大中城市的楼市已经复苏，特别是一线城市，不仅房价全线上涨，并且涨幅也不小。一些专家是这么分析的，大中城市将持续回暖，三四线城市仍有可能持续低迷。

　　当然，低迷没有判定标准。从靖江楼市的成交数据来看，今年上半年的房产月平均成交量在350套左右，比2014年有所上升。如果说2014年的靖江楼市属于低迷的范畴，那么今年应该算是偏暖的行情了。

　　另外，上半年靖江房产的成交均价也维持在6000-6400元/平米，对于这样的成交均价，我们认为还是比较稳定的，中间虽然有不少楼盘出现大幅下调价格的行为，但总的成交均价并没有大的波动，原因在于：高房价的楼盘下调了销售价格，而类似于自在城、东湖花园的楼盘的价格不仅没降，反而有所上涨，并且这些低价楼盘的成交量所占比例在萎缩（目前，靖江楼盘销售的主力军是6千多的楼盘），这就导致虽然不少楼盘在降价，但成交均价仍很稳定的局面。

　　靖江刚需们的购房心态也有了积极的变化，近期的购房意向度，明显高于去年，这从我们接受的购房咨询的量的提升能体现出来。然而，刚需的购房积极性上来了，并不意味着楼市具备了全面复苏的条件。原因在于：不断被消耗的刚需群体，已经越来越小。特别是近几年的新农村建设、大量的拆迁安置、新港城与新桥城的开发都大量减少了刚需群体，本身仅60多万人口的靖江，如果没有大量外来人口的进入，未来的需求量会进一步萎缩。并且，十几倍的“房价收入比”也抑制了部分刚需的购房承受力，在这种局面之下，只有通过不断利好政策来刺激刚需，然而，这种刺激政策在靖江的作用，也仅是增加一些成交量，避免楼市过度低迷。只有哪天，在城区买套房是很轻松的事情，那么相信会有不少人多买套房在那，农村一个家，城里一个家；城南一个家，城北一个家，前提是：支付得起每年的房地产税。

　　另外，不动产登记与房地产税出台的预期降低了靖江房产的投资需求，这也就意味着总的需求量被进一步降低。当然，好的一面是CPI（通货膨胀指数）在不断的加强，没有其它投资渠道的情况之下，还是会有部分人无奈得只能选择投资房产。不过，总的来说，当前靖江房产的投资环境不佳，不能支撑起大量的成交量。

　　高库存的局面仍没有改观，这也是靖江楼市暂时无法全面摆脱低迷的一个重要因素。因为，供需关系的失衡，导致刚需的可选择空间大，加上房价仍有下跌的预期，这也使得刚需们在购房的问题上没有紧迫感，除了要为孩子准备学区房的，大部份刚需都是不紧不慢的购房，多选选，满足自己的购房预期后，才会签合同。

　　在售的楼盘数量过多，同质化严重，楼盘间互相竞争现象普遍存在。不少楼盘接连出台新的营销策略，然而效果并不明显。这些营销策略能做的只是在数量并不庞大的客户群中多争取一些关注度，但是，从成交量数据来看，并没有出现哪个楼盘销售业绩特别突出的情况。

　　控制新楼盘的开发量也是靖江楼市复苏的一个重要前提，然而，这个又违背了房地产行业的支柱产业的地位（财政有要求继续一定数量的新楼盘开发，不然地方财政不好过）。未来，只能通过适当降低新楼盘的开发数量，同时提高库存的消化量，才是楼市复苏的前提。

　　接下来的“金九银十”靖江楼市会有何表现呢？从现在的局面来看，靖江楼盘商们必定会借“金九银十”的契机，出台新的营销策略，增加“优惠”幅度是一个重要方面，也只能通过类似的手段，才能提高一点成交量。“金九银十”的销售成绩是由将要出台什么样的刺激政策、楼盘肯不肯降价及肯降多少价来决定的。现在的刚需已经理性很多了，会相机而动的。

　　下半年仍会有多次降准及降息的动作，这也将会在一定程度上保证靖江楼市的稳定性。除了降准和降息，相信在其它政策也会有动作，比如首套房的房贷利率优惠、二套房的房贷政策放松等。总之，靖江刚需们购房的积极性来源于政策宽松和房价的优惠，如果没有这些，靖江楼市不可能复苏。

　　有人会说，可以利用大家“买涨不买跌”的心态，上调房价刺激刚需购房。我想说的是，这是扯淡。在供应量小于需求的时候，可以这么做，而目前库存量这么大，三十多个在售楼盘，每个楼盘的情况不一定，哪个或者哪些楼盘涨房价，完全有替代楼盘可选，没有实力的楼盘，想涨房价，结果肯定是找不自在。而如果靖江房价水平再整体提升，“房价收入比”继续上升的话，等待的将是库存量进一步加大！因此，只要不是进入尾盘销售的楼盘，暂时都不具备涨房价的条件。

　　靖江楼市的复苏需要有很多个前提，这些前提暂时都没有达到复苏的标准，因此，我们对于下半的靖江楼市的判断是：销售情况略好于上半年，房价会稳定，降价是楼盘会多于涨价楼盘，靖江楼市仍处于复苏的道路上。