6月17日靖江楼市新闻头条

靖江楼市：

1、昨日（6月16日）靖江住宅成交12套，成交面积1648.7m²，成交均价11164.55元/m²。

2、靖江美的悦江府样板示范区已经开放，正式售楼处已经启用，近日即将开盘。

3、本月，靖江周边城市的土地市场仍较活跃：昆山成交5宗地块；南京再成交4宗地块；无锡在已经成交了7宗地块的基础上，再新推7个地块。土地市场仍没有降温的实质体现，这并不利于楼市行情的降温。

4、新楼盘咨询微信：a85155558；靖江楼市交流微信：88385666；微信公众号“jjfangcn”。


楼市动态：

1、前5个月全国房地产开发投资同比增长11.2%。前5个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月回落0.7个百分点。值得注意的是，全国地价出现了自2012年以来首次下跌。前5个月房地产开发企业土地购置面积、成交价款双双同比大幅下降。据测算，本次土地购置均价4389元/平方米，同比下跌3.5%，为2012年以来首次同比下跌。

2、前5个月，全国商品房销售额继续增长，达51773亿元，增幅6.1%。其中，西部地区商品房销售额11317亿元领涨各区域，增幅达10.8%。拆分单月数据，5月全国商品房销售面积1.34亿平米，同比2018年5月份1.42亿平方米下调了5.5%。在这一下调的影响下，1~5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月扩大1.3个百分点。

3、毕业季已经来临，大家关心的租房市场怎么样了呢？数据显示，今年第23周(6月3日-9日)，10个重点城市租赁中，深圳、南京、武汉、济南租金均价环比下跌，平均跌幅为0.45%，其中武汉跌幅0.71%居首。北京、上海、大连、成都、苏州、南宁6城租金均价环比上涨，平均涨幅0.45%，北京以涨幅1.28%居首。分居室来看，北京一居室租金均价为5513元/月，二居室租金均价为6749元/月，三居室租金均价为10832元/月，居室价格普遍上涨。

4、5月份，北上广深4个一线城市商品房成交面积，只有深圳环比处于上涨态势，上海、广州、北京环比均下跌，同时，二手房销售也遭遇了“寒流”。具体来看，5月北京二手房住宅签约13764套，环比下滑4.7%，同比下跌24%。自4月开始，北京二手房网签月度数据已经连续两月出现环比下滑。更有分析指出，5月北京市场真实二手房成交量相比3月高峰期约下调了30%。上海5月份新房成交面积为68.7万平方米，环比下降37.9%。二手房预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。广州是最让人大跌眼镜的一线城市，5月份一手房网签约7161套，环比下跌5.97%。二手房成交量则直接“腰斩”，5月的4025宗比上年同期的8846宗的少了54%。

5、5月份，25个热点二线城市中，17个城市房价环比上涨，除合肥、武汉、大连环比涨幅在1%以上，其余城市涨幅均在1%以下。总体来看，二线城市房价走势比较平稳。

6、三四线城市方面，2019以来的房价涨幅已经远远小于2017年的高位水平，也低于全国平均水平，明显走出了“过快上涨”区间。5月份，18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降2%，同比下降29%。由此可见，三四线城市的成交降幅扩大，也体现了三四线房价持续降温的态势。

7、根据各省份统计局公布的数据，广东、山东两省2018年常住人口均破亿。广东省以1.1346亿常住人口位居全国首位，拥有1.0047亿常住人口的山东省排名第二，河南省则以9605万常住人口名列第三。广东省自2006年以来，已连续13年“霸占”常住人口排行榜第一。江苏省人口量为8050万，较2017年增长21.4万人。解读：人口的的变化对房地产行业的发展空间影响重大。江苏省内人口量有所增长，但增长量主要集中于苏南城市。对于靖江来说，人口量收缩的问题已经有所体现，需要重视。


楼市政策面：

1、一改之前的宽松预期，近期，房企融资环境再次有收紧趋势，5月份，房企融资额度降幅超过了50%，房企遭遇融资“黑五月”。官方也发布了收紧房企融资的政策，有专家预测，未来房企融资收紧是大趋势，对于一些高周转的房企，资金形势会更严峻，要预防资金链断裂的可能性。过去一段时间的密集融资，导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行迹象再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，为了稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，避免市场过度升温，所以整体融资趋势是在下降的。

2、目前，全国100个大中城市中，一半城市的楼市库存同比增长，三四线城市尤为明显。其中，一线城市新盘供应量加大，库存明显回升。三四线城市的库存则一直处于攀升过程之中。有数据统计，2018年11月份以来，三四线城市库存呈现出持续性的环比和同比正增长态势，供大于求的局面让三四线城市去库存的压力增大。不可否认，虽然“红五月”落空了，但市场预期也随之发生转变，楼市也向着更为平稳的方向发展，房价也越发趋于理性。随着“房住不炒”深入人心，差异化“因城施策”特点清晰，相信今后一段时间，更为精细化的楼市调控政策将成为主流，房价也会基于市场变化和调控目标在合理区间内波动。

3、成都房贷利率：央行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。据银行相关人士称，这次的通知是“口头的”，算是窗口指导，没有正式文件。


楼市观点：

1、在很多房企人士印象中，房地产金融的风险，从未被如此明确地强调。6月13日，中国银保监会、证监会高层在第十一届陆家嘴论坛上，“不客气”地指出了当前房地产市场、房地产金融存在的风险。多位房地产业内人士认为，这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。事实上，监管层释放的信息与近期一系列的施政措施一脉相承。此前5月份23号文已狙击房地产信托和其他非标融资；6月初，市场传言部分房企公开市场融资受限，包括债券及ABS产品。这些房企也是一段时间以来高地价的主要制造者。研究员李宇嘉指出，这一波“地王”地理范围上远不及2016-2017年，但关注度却一样高。特别是苏州、厦门、西安、武汉等二线热点城市，楼面价均创新高，引发监管关注。经历了“小阳春”的楼市，目前又走到了一个新的节点。可以预计的是，上半年这种个贷宽松、融资便利的好日子要改变了。下半年融资将变得困难，对一部分房企而言，可能将是生死之战。

2、楼市“去泡沫”化已经是箭在弦上：郭树清表示，“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”他还说，更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

3、目前已出现了连续4个月负增长的现象，而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，各地购房的情绪也略有好转，但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道之中。

4、楼市降温：从目前新开楼盘的销售现况来看，楼市正在悄然降温，以前疯狂的场面在今年估计不容易出现。上市房企5月销售业绩与去年同期相比，销售增速放缓和增速下滑成为普遍现象。受楼市调控影响，整体市场出现降温，成为重要的原因。


房企：

1、近日，由绍兴保亿置业有限公司开发的10套“溪山南园”房源被法院公开拍卖。据悉，因该公司向法院申请破产清算，致使滞留房源不得不通过拍卖进行处置，而此次拍卖已是年内第4次。值得注意的是，2019年已有多个小房企因资金链断裂而破产、倒闭的案例。经济学家宋清辉指出，自2018年以来，房地产行业进入新一轮的调整期，在市场逐渐趋冷背景下，诸多的小房企陷入经营困境，不少三四线城市的小房企正常经营都成难题，不得不通过对手持房源进行拍卖，偿还外部借款。目前，一些小房企惨淡的经营情况甚至不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目寻求一线生机。

2、14日晚间，新城控股公告称，上海万圣拟与新城控股以现金增资、并提供股东后续投入的方式对新城控股27个房地产项目进行共同投资。其中上海万圣本次出资总额为43.03亿元（包括现金增资款10.39亿元及股东后续投入32.63亿元），新城控股本次出资总额为152.45亿元（包括现金增资款13.32亿元及股东后续投入139.13亿元）。

3、6月14日，佳兆业集团控股有限公司发布公告，五月份录得约72.78亿元的合约销售，按年增加约93.2%；合约建筑面积约为37.75万平方米，按年增加约67.2%；平均售价约为每平方米人民币19281元，按年增加约15.6%。截至2019年5月31日止五个月，佳兆业总合约销售约为278.1亿元，总合约建筑面积约为144万平方米，分别较2018年同期增加约74.6%及44.9%；平均售价约为每平方米19313元，较2018年同期增加约20.5%。

4、多家央企密集转让旗下房地产项目股权。5月以来(5月1日至6月14日)，共有20个房地产项目进行股权转让(包括正式披露和预披露项目)，而今年前4个月只有2个，去年4月至12月，9个月时间里总共仅有10个。 业内人士认为，央企转让房地产项目股权可能更多的是企业自身的投资行为，对房地产不太看好，包括负债压力、资金流收紧、自身产业发展环境不好等原因。民企上市公司进行股权转让的比例更大，房地产项目股权转让在整体市场来看是一个普遍现象。   


城市：

1、无锡76亿元再挂7地块，总土地面积52.8万平米。7幅地块编号为锡国土（经）2019-16至22号，包括3幅纯居住用地，2幅居住、商业、办公用地，以及2幅商业用地，总土地面积约52.8万平方米，土地出让总起始价达约76.22亿元。近半个月无锡已先后成交7宗地块，华侨城、绿城、碧桂园、德信、华润等均有竞得，录得土地出让金超过103亿元。

2、最近几天，南京一套“天价迷你双学区房” 引发热议。由于号称“双学区房”、且总价较低，所以尽管只有13.2平米、单价高至12.7万元/平米，消息发出之后，还是吸引了大批购房者前来看房。不过，仅过一天，事态便急转直下。不仅网传的“现场竞价”一事被否认、南京各大中介被主管部门约谈，该套所谓的“双学区房”更是全网下架。这则天价学区房消息很可能是中介捏造，为了炒作房地产市场。而学区房问题，这其实是个很多人都很关注的话题，优质的学区资源严重短缺，这是经济发展、教育发展不均衡的问题。与此同时，“学区房从来不是孩子成才的充分必要条件”。

3、6月14日，广州白云和增城有三宗宅地成功出让，总成交金额约68.8亿元，时代中国、合景泰富、龙湖均有落子。

4、截至5月31日，北京共成交43宗土地，包括25个住宅用地，1个多功能用地，1个商业用地，16个工业及工业研发用地。可以看出，土地成交属性以住宅类为主，占到58%。成交的住宅地块普遍溢价率较低，在这25宗住宅用地当中，多达12宗为零溢价率成交；仅有4宗地溢价率超过了30%，其中3宗位于通州区，1宗位于朝阳区东坝乡。