1月24日靖江楼市新闻头条

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1、昨日（1月23日）靖江住宅3套，成交面积500.98m²，成交均价10500元/平米。

2、近期，有关于“长效机制”的声音频率出现，这值得我们关注。特别是在楼市政策面开启松绑的阶段，给了楼市重新产生回暖行情的想象空间，需要“长效机制”及房地产税的声音来抑制一些房产投资者躁动的心。当然，对于靖江楼市而言，短期内也没有条件启动房地产税。但是，就房地产税而言，先走完程序，完善好开征的必要条件，再“适时”启动房地产税，将会是未来要走的路。

3、近期，靖江土地市场并不平静，先是滨江新城地块的流拍，再到近期新推出一个地块。对于靖江楼市来说，依赖于政策面的宽松与刺激才可能避免靖江楼市的全面下行，开发商拿地的心态也将以“谨慎”为主。同时，土地成本将会是开发商拿地的重要决策因素。因此，预计接下来靖江土地价格上涨的趋势将会暂停，土地成本的下降，这也将有利于靖江房价的降温。


楼市动态：

1、数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%。卖地收入创新高，为地方在一般公共预算收入之外，再添更多可用的建设资金。

2、2018年，全国商品住宅成交均价8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。2018年，全国城镇居民人均可支配收入39251元，比2017年名义增长7.8%，增幅回落了0.5个百分点。2018年全国商品住宅房价收入比为8，较2017年的7.7小幅上升。

3、2018年，50大城市平均楼面价为2277元/平方米 ，相比2017年下调13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格明显下调。另外，50大城市平均土地溢价率也在下调。50个城市中有47个城市出现了溢价率下调，占比高达94%。27个城市出现了平均楼面价下调，占比也高达54%。

4、数据显示，2018年中国出生人口达1523万，比上年减少200万人，是近40年来中国出生人口环比下降最多的一年。梁建章认为，压垮生育率的有三座大山，作为三座大山之一的房价，是“很重要的避孕药”。副教授陶涛近日曾在国家卫健委新闻发布会上表示，出生人口的规模受到育龄妇女规模的影响，中国15-49岁育龄妇女的规模在2011年达到顶峰，之后一直呈下降态势，相应的出生人口也进入下行通道。同时，中国的生育模式和生育状况发生了新的变化，90后成为生育主体，他们的生育观念、生育意愿也有所不同。

5、2018年，全国商品住宅成交均价8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。2018年，全国城镇居民人均可支配收入39251元，比2017年名义增长7.8%，增幅回落了0.5个百分点。2018年全国商品住宅房价收入比为8，较2017年的7.7小幅上升。2018年房价收入比上升的原因，一方面是上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，房价涨幅较高；另一方面是受部分城市放松审批高端住宅预售证，房价涨幅较高带动。


楼市政策面：

1、日前，省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班，在应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。

2、经过两年史无前例、疾风骤雨的楼市调控，预期洗牌，房价“入笼”，给了长效机制足够的窗口和铺垫。“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这是新时代住房制度的脚本，房地产必须要回到这个框架里，有所裨益，而不是拖后腿和生事端。尽管长效机制尚未揭开面纱，但我们分明知道它的硬核，那就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”


楼市观点：

1、2019年房地产市场的具体表现，倪鹏飞认为，从时间上来看，是稳中有变——有平稳的增长，或者是平稳的降温，但会有所波动；而从空间上来看，市场分化可能会加剧。倪鹏飞强调，相信2019年房地产调控政策不会出现特别大的变化，虽然可能有一些小的调整，但是“房住不炒”、因城施策等关键措施不会有大的变动，因此2019年市场总体上会比较平稳。

2、倪鹏飞强调，要正确处理房地产与宏观经济增长的关系——二者互相作用，虽然2018年房地产市场对经济增长的贡献不小，如果我们再加大投资，可能会对经济增长的贡献更大。但要认识到，过去我国经济对房地产的依赖比较严重，由此可能对经济增长造成“透支”，并可能由此带来一系列问题，无论是对调结构、对防风险、对降成本，都会带来很负面的影响。

3、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，改变目前土地财政需要改革现在的土地制度，第一是在房地产税的征收方面，能否逐步取代一部分的卖地来满足地方政府需求；第二是土地供应方面，为了满足房地产开发的需求，城乡土地一体化也是势在必行的改革；最重要的是调整财税体制改革，地方政府满足地方的财税需求，改革减少不必要的行政开支，减少对财政支出的扩张。

4、当前地方财政依赖土地出让金，房地产行业对GDP增长及金融体系稳定等状况没有根本性改变前提下，政策层面来看，预计未来调控将会延续，但超预期调控出现可能性降低，政策边际效应减弱，同时政策精准性提升。不过，各地在因城施策过程中，要全面评估、审慎出台相关措施及影响。切实推进结构调整、动能转换，培育和发展新的经济增长点。


房企：

1、 1月23日，中国恒大发布公告称增发3只美元优先票据，总规模为30亿美元。在今年不足一个月时间内，房企至少发行了40多亿美元债券，仍有30多亿美元债券处于拟发行阶段。而从目前房企将债务再融资作为主要融资用途来看，业内人土认为，房企短期偿债压力增大，在偿债高峰，违约风险也随之而来。

2、对于房地产企业来说，前期过度投资，叠加楼市销售逐渐放缓回款难，使得房企的融资诉求明显增强。而近期个别内房股的大跌，更让相关房企雪上加霜，不得不斥资维护股价。如阳光100中国，近日分别回购了逾434万股、2975万股。房企如饥似渴、频繁融资，却也未必都能成功，近日有部分企业的融资计划就未能如愿实施。


城市：

1、1月23日，北京市规划和自然资源委员会共出让4宗宅地。其中3宗共有产权房地块全部位于城六区，根据《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》的规定，城六区新建项目套型总建筑面积最大90平方米。因此，结合用地具体规划条件，海淀区的2宗共有产权房用地，将为该区域新添约2000套共有产权房，石景山区的共有产权房也将新增400余套共有产权房。