靖江市公共租赁住房管理办法

靖江市公共租赁住房管理办法
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条 为进一步完善我市住房保障供应体系，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）以及《江苏省公共租赁住房管理办法》（省政府令第73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市范围内公共租赁住房的规划、建设、配租、管理等适用本办法。　　
本办法所称公共租赁住房，是指政府投资或提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准，面向市区符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。
本办法所称城市中等偏下收入住房困难家庭，是指我市市区范围内，户籍、家庭收入、住房状况等符合市政府规定条件的家庭。
本办法所称新就业人员，是指自大中专院校毕业不满5年，在我市有稳定职业，并具有我市户籍的从业人员。
本办法所称外来务工人员，是指在我市有稳定职业,但不具有我市户籍的从业人员。
　　第三条公共租赁住房的建设和管理遵循政府主导、市场运作，统筹规划、分步实施，综合开发、配套建设的原则。
第四条 市住建局是公共租赁住房的行政主管部门，市城镇住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体负责公共租赁住房政策实施及管理工作。
市发改、国土、规划、财政、民政、物价、人社、公安、监察、教育、公积金中心、税务、金融等部门按照各自职责分工，共同做好公共租赁住房管理工作。

第二章 建设管理
　　第五条 公共租赁住房可通过集中新建、配建、改建、购买、现有房源转换等方式多渠道筹集。
　　第六条 新建公共租赁住房应充分考虑承租对象对交通、就业、就医、子女入学等的基本需求，科学规划、合理布局，以集中建设和配建相结合的方式进行，并以配建为主。布局实行“小集中、大分散”（即新建项目内小集中、市区范围内大分散）。
第七条 政府投资集中建设的公共租赁住房，建设用地通过划拨方式供应，建设资金来源主要包括：
（一）财政年度预算安排的保障性安居工程保障资金；
（二）住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金；
（三）土地出让净收益中安排的不低于10%的廉租住房保障资金；
（四）上级财政补助的公共租赁住房保障资金；
（五）符合国家规定的住房公积金贷款；
（六）商业银行贷款；
（七）公共租赁住房的租金收入；
（八）社会捐赠的资金；
（九）其他符合国家规定的资金。
政府筹措的公共租赁住房保障资金实行专款专用，专项用于新建、
改建、购买和租赁公共租赁住房。
　　企业利用自有土地建设的公共租赁住房，其原土地性质不变，资金自筹解决。企业自建公共租赁住房应及时向市房改办登记备案，由企业自主管理，政府监督实施，剩余房源由政府统一调剂安置给其他符合公共租赁住房保障条件的对象租住。严禁企业将自建公共租赁住房转为商品住房或其他形式用房。
　　第八条 在普通商品住宅项目中配建的公共租赁住房，建设用地通过“招、拍、挂”方式取得，住宅建筑面积超过10万平方米的普通商品住房按不低于2%的比例配建，且以整幢、整单元方式配建。
　　规划、国土等部门对实施配建的项目，在土地出让前应将配建比例、套型结构、建成后政府回收等事项作为土地出让的前置条件。在出具规划设计条件和发放《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有建设用地使用权出让合同》等时予以明确。
　　第九条 房地产开发企业在依法取得配建项目的国有建设用地使用权后，应与市房改办签订配建合同，明确配建具体事项。配建指标一经确定，房地产开发企业不得擅自更改。配建完毕后由政府无偿收回，回收后的公共租赁住房由市房改办按照直管公房的模式统一负责登记管理。
　　第十条 成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米左右；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应满足宿舍建筑设计规范的有关规定；非新建方式筹集的公共租赁住房，要坚持经济适用、满足基本住房需求原则。
第十一条 公共租赁住房建设、经营等环节的税费减免政策，按经济适用住房和廉租住房的相关政策执行，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

第三章 准入管理
第十二条 公共租赁住房的保障对象为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员。重点解决新就业人员和外来务工人员在就业地工作期间的租房问题。
城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的收入标准、住房困难标准，由市人民政府根据经济发展水平、人均可支配收入、人均住房水平、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。
　　第十三条 城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，应符合以下条件：
　　（一）符合现行住房保障关于户籍、收入和住房情况的准入条件；
　　（二）申请人及家庭成员未租住公有住房，未购买过经济适用住房、拆迁安置房和其它商品住房，未享受过拆迁最低补偿等；
　　（三）市人民政府和管理部门规定的其它条件。
　　第十四条 新就业人员和外来务工人员申请承租公共租赁住房，应符合以下条件：
　　（一）持有我市城镇户籍、暂住证或居住证；
　　（二）在我市劳动关系稳定，与用人单位签定手续完备的劳动合同或聘用合同，并按规定缴纳社会保险；
　　（三）本人及配偶在我市无私有产权房，未租住公有产权房；
　　（四）市人民政府和管理部门规定的其他条件。
　　自谋职业人员可申请公共租赁住房，除满足第十四条（一）、（三）、（四）项条件外，还须提供我市人力资源部门的个人档案委托存档手续和《个体营业执照》等。
　　第十五条城市中等偏下收入住房困难家庭申请政府提供的公共租赁住房，应当向户籍所在地社区、街道及市行政中心住建局窗口提出书面申请，提供相关证明材料。市房改办应当按相关程序对申请人提供的相关证明材料进行审核；审核通过的，应当进行公示；经公示无异议或者异议不成立的予以登记，并适时配租公共租赁住房。
　　第十六条 新就业人员、外来务工人员申请政府提供的公共租赁住房，应当向用人单位提出书面申请；由用人单位统一向市房改办申报公共租赁住房保障申请，并承担担保责任。市房改办应当按相关程序对申请人提供的相关证明材料进行审核，审核通过的予以登记，并适时配租公共租赁住房。
第十七条 新就业人员、外来务工人员申请用人单位自建集体宿舍、职工公寓、人才公寓等公共租赁住房的，申请人直接向用人单位申请。用人单位对申请人提供的相关证明材料进行审核，审核通过的予以登记并适时配租公共租赁住房。用人单位应及时将配租情况向市房改办登记备案。

第四章 配租管理
　　第十八条 公共租赁住房配租实行申请、审核、公示和轮候制度。符合配租条件的家庭只能承租一套公共租赁住房，出现房源不够分配时，市房改办根据房源情况、申请对象条件等统筹安排，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。
　　第十九条 城市中等偏下收入住房困难家庭办理配租入住手续时，应当与市房改办签订公共租住房租赁合同，明确承租人与被承租人的权利和义务以及违约责任等。
　　第二十条 新就业人员、外来务工人员办理配租入住手续时，由申请人所在单位与市房改办签订公共租赁住房租赁合同，明确承租人与被承租人、担保人的权利和义务以及违约责任等。
　　第二十一条 申请人不接受配租的房源、不签订公共租赁住房租赁合同、不按规定时间办理入住手续的，视为放弃承租，其2年内不得再次申请配租公共租赁住房。
　　第二十二条 用人单位自建的公共租赁住房原则上由用人单位自行安置申请人租住。办理配租入住手续时，用人单位应与申请人签订租赁合同，并报市房改办备案。
　　第二十三条 城市中等偏低收入住房困难家庭租赁公共租赁住房实行年度复审制度。经复审不再符合租赁条件的家庭，必须退出已承租的公共租赁住房。对租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可按调整后的租金标准继续承租。
　　第二十四条 新就业人员、外来务工人员承租公共租赁住房的初次承租期一般为3-5年。初次承租期满后，承租人符合保障条件的可以继续承租，但新就业人员续租期最多不超过5年。
　　第二十五条 公共租赁住房实行级差化租金。初次承租期的租金标准为市场平均租金的70%，续租期的租金标准为市场租金。公共租赁住房的具体租金标准由物价部门会同财政、住建等部门测定，并报市人民政府批准后向社会公布。
　　第二十六条 公共租赁住房租金实行先缴后住。城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员承租公共租赁住房的，可凭租赁合同和发票提取本人以及共同租住直系亲属的住房公积金个人账户余额，用于缴纳租金。
　　第二十七条 公共租赁住房承租人家庭成员符合市区户口迁移准入条件的可以落户，其子女可就近入学。
第二十八条 公共租赁住房只能用于承租人租住，承租人不得改变用途。承租人租住公共租赁住房，负有及时维护、合理使用的责任。因不当行为造成房屋和设施损坏的，应当赔偿；因过失造成责任事故，应当承担相应的法律责任。
承租公共租赁住房应缴纳一定数量的履约保证金。
　　第二十九条 公共租赁住房纳入所在小区进行统一物业管理。公共租赁住房物业管理费等由承租人负担。
　　第三十条 政府通过配建、收购等方式提供的公共租赁住房，应当为非毛坯房，符合国家质量安全标准，具备基本居住功能。其租金收入和日常管理、维修等实行“收支两条线”管理。租金收入进入住房保障资金专户，专项用于公共租赁住房的运营、维护和管理等。公共租赁住房的公共部位专项维修资金从住房保障资金中列支。
第五章 监督管理
第三十一条 申请人以欺骗等不正当手段获得公共租赁住房申请资格的，由市住房保障主管部门取消其申请资格。已经承租公共租赁住房的，由市住房保障主管部门责令其退回，并按照市场租金标准计缴承租期的租金。公共租赁住房申请人有前述行为的，依法记入个人诚信记录，自被取消资格或者责令退回之日起5年内不得再次申请住房保障。用人单位出具虚假证明材料的，由市住房保障主管部门处以500元以上1000元以下的罚款，并依法记入企业诚信记录。
　　第三十二条 承租人有下列行为之一的，必须退回公共租赁住房：
　　（一）将承租的公共租赁住房转借、转租的；
　　（二）擅自改变承租住房居住用途的；
　　（三）无正当理由连续6个月以上未在承租的公共租赁住房内居住的；
　　（四）无正当理由累计6个月以上未按期交纳租金和物业管理费的；
　　（五）家庭购建住房或获得其他形式政策性住房保障的；
　　（六）利用承租住房进行违法犯罪活动的；
　　（七）公共租赁住房合同约定收回的其它情形。
　　第三十三条 承租人不得擅自对公共租赁住房进行装修、改变原有使用功能和内部结构。承租人可根据生活需要添加生活设施，自行添加的生活设施在退租时不予补偿。
　　第三十四条 承租人和用人单位拒绝执行相关规定或拒绝履行合同义务的，应承担违约和其他法律责任。
第三十五条 市房改办及各相关部门工作人员应认真履行职责。对玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，由其任免机关或者监察机关依法给予处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第六章 附则
　　第三十六条 本办法自2013年5月1日起执行。