近日，又有多个城市加码了新的调控政策，方向就是限售。出台限售的城市数量已经有很多，一二线之外，三四五线城市也有多个出台。
限售，首先是属于楼市调控政策，在交易环节增加障碍，限制了销售，避免房产被过度投机。
那么，问题来了：限售的效果怎么样？笔者所在的“四五”范畴内的城市于去年11月份限售，半年过去了，楼市并没有明显的降温迹象；另一方面，房价与限售前相比，有明显的上涨。
同时，我们观察前期限售的城市，同样也没有多少出现房价下跌情况的。
因此，限售也许可以起到“抑制房价涨幅过大”的作用，但对房价的整体影响并没有想象中那么大，也不会起到立竿见影让房价下跌的效果。
什么原因呢？大部分城市的限售期为2-3年，而这2-3年也正好与当前二手房房屋满两年免营业税的政策重叠。因此，为了避税，也为了规避限售期，签合同的时候，会在过户时间上做约定，这种情况在小城市很普遍。
同时，在货币贬值、房价上涨的预期特别大的时候，很多人会有投资的“紧迫感”，2-3年的限售期并不能成为阻碍，大部份房产投资也并不会放到如此短的周期。
未来，限售期会不会延长呢？概率非常大。由于2年期的限售期产生的效果不佳，房价涨幅过大的城市，延长限售期有很大的可能。
而如果限售期延长之后，又将产生另一个作用：避免楼市大起大落。到时候，限售将会转化身份，
从调控政策转变为楼市保护政策。
为了抑制楼市过热，建立“长效机制”成了当务之急，推进“房地产税”是一个重要方面。
如果未来长效机制建立成功，房地产税推出，那么，楼市有没有可能出现大波动？我们能想象得出：到时候，由于房地产税增加了投资成本，可能会产生大量的房产抛售的情况，这就增加了楼市崩盘的风险。那么，限售政策真正能发挥作用的时机就到了：阻止了抛售潮的产生，降低崩盘的风险。
所以，更多的城市继续出台限售，将会是大概率事件，虽然它短期内作用并不显著。对于当前仍热衷限房产投资的人们，你们需要认真对待“限售”这个问题。
