高杠杆房企将面临资金面风险

对于房企来说，增加风险教育已经迫在眉睫，对楼市发展空间的过于乐观的情绪也许将会成为福兮祸所依的根源。

近期，新城控股、泰禾集团、光明地产等房企均收到上交所的问询，上交所问询的方向与公司负债、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等相关。业内人士指出，房地产行业作为资金密集型行业，其资金链越发引起监管部门关注，那些高负债的房企风险面扩大，近期大多数房企均强调减速也与此有关。

未来经济回暖仍有不确定性，目前房企激进拿地，可能会重新导致企业偿债压力的增加，从而增加运营风险。

集中减持

2019年3月后，已实施股东减持的上市公司数量和规模均有明显增加，3月减持公司数将有望达到近4 年以来的高点，减持规模也有望达近 2年以来的高峰。本轮减持的特征表现为，行业集中在计算机、通信、电子等成长行业，减持公司短期偿债压力大，高估值特征明显。

不少券商在研报里指出，本轮减持回升的主要原因为：股价大幅上涨后“大小非”集中套现，以及股权质押压力。


平衡规模与负债

监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。实际上，从房企近几年拿地成本、市场变化也可见，房企未来仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。

综合多家房企近期的情况， 2019年房企新拍出的高价地块，未来仍然存在入市难题。换言之，按当前指导价格销售，其依然会面临无利润甚至亏本的情况。房企为保证当期利润与销售规模，仍需要将2016年之前或2018年下半年拍得的低价地拿出来销售。

东部一二线城市楼市相对2017和2018年市场低位出现回暖迹象，但回暖力度有限；中西部及东北部二线城市暂未出现明显回暖迹象。

有业内人士指出，房企此时想抓住拿地窗口期扩张，同时也要平衡高负债。据了解，目前行业平均资产负债率在80%左右。经过去年开始的降杠杆，头部房企如万科已经把资产负债率降到84.5%，但绿地今年一季度仍然在89%以上。这从近期绿地积极放售商业项目以促进销售额提升也可见一斑。