大量债券到期 房企能挺得住吗？

房企通过发行债券的方式来融资是普遍现象，从拿地到项目建设，都需要使用大量的资金，借贷是重要的资金来源。

2019年房企将面临着较大的借新还旧压力，目前房企融资边际有所改善，主要受到支持优质企业发行企业债融资政策影响，拓宽了优质房企的融资渠道，利好高等级房企，对于中低等级房企，融资环境尚未明显改善，债券到期量和高等级房企基本相当，面临较大的借新还旧滚续压力。从销售端看，随着棚改货币化支持力度逐渐减弱，对于项目多布局在三四线城市的房企，面临着较大的销售压力，而一二线城市购房需求相对较强，房价维持稳定或上涨存在一定的基础，项目多居于一二线城市的房企销售压力相对较轻，因此在房企融资政策边际放缓，一二线去库存压力相对较小的情况下，可考虑资质较优的龙头房企以及项目库存多布局在一二线的房企标的。

2019年前两个月房企发行地产债的规模达到1165亿元，债券数量共计172支，对比去年同期的560亿元，75支债券，同比增长108%和129%，前两月房企境内债券融资额达到峰值，境外融资单月规模同样处于相对高位。

从结构上看，房企融资以AAA等级为主、民企占比相对较高、债券期限集中在1~5年，但房企的净融资额没有明显提升，主要是受到债务到期量较大的影响，2019年境内房企的到期债券规模有5109亿元，达到历史峰值，AAA、AA+、AA等级的房企债到期量基本相当，在1600亿元~1700亿元左右。

房企发债规模的持续放量，一方面是自2018年年初以来央行先后进行五次降准，银行间流动性相对充裕，房企抓住融资环境较为宽松的窗发行债券，另一方面是房企在2019年迎来债券到期量的峰值，以期通过滚续缓解债务到期压力，房企融资意愿相对较强。

2019年年初至今，房企债券融资规模持续回升，主要受益于资金面宽裕的窗口期，房企发债的动力相对较足，以此缓解债务滚续压力，但并不是融资政策的实质性全面放松，在地产调控主基调维持不变的情形下，房企融资政策整体将继续处于收紧态势，政策松动的空间较为有限。短期来看资金面宽松的窗口期料将持续，房企债券融资整体放量的局面或将维持，房企滚续压力边际上有所缓解，长期来看债务滚续压力的缓解有赖于房企销售回款能力的提升，在房地产市场调控政策整体收紧，销售数据持续走弱情况，依赖销售回款偿还有息债务的难度较大。

风险提示：融资政策持续收紧，房企违约超预期。