房企们能挺住吗？今年房企还债高峰期即将到来！

虽然2019年的楼市政策面有所松绑，但房企们并没有感觉轻松。2018年，这些企业历经彷徨和煎熬，出让股权、裁员降薪，降价促销成为常态。随着调控高压态势不减，不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山，2019年，房地产企业到期债券规模逾5000亿元。

无论被动或主动，2018年以来，有多家房企进行了企业或分公司的名称变更，将名称中原有的“房地产”“地产”，甚至“置业”等字眼替换。据不完全统计，截至2018年底，已经有近25家房地产企业更改名称，其中不乏万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)、保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称“保利”)等龙头企业。

从资金端来看，2018年，房地产行业延续严监管态势，开发商融资渠道持续收紧，融资成本不断提高。

近期，当代置业(中国)有限公司(01107.HK，以下简称“当代置业”)发行的3年期1.5亿美元优先票据利率高达15.5%，引发了市场对于房企融资成本高涨的广泛关注。

当代置业的此次融资将创下2018年亚洲公开债券发行票面利率之最。从A股和H股上市房企公开融资信息来看，2018年超过15%融资利率的只有当代置业和花样年控股集团有限公司(17777.HK，以下简称“花样年”)。

实际上，面临日益高涨的融资成本的房企不止这两家，对于以往靠高负债扩张经营的房企来说，2018年是无比艰难的一年。数据显示，1~11月房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速同比回落。从整体融资成本变化来看，2018年房地产企业在公司债、中期票据和海外债券方面融资票面利率普遍高于去年同期。

数据显示，2018年11月份房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的最高水平。尤其是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。2018年1~11月，房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，超过2017年全年平均值。

债券资金的兑付压力也如泰山压顶。据了解，存续债券自2018年起已步入集中还款期，且2019~2021年行业债券偿还规模逐年增加，房企将面临一定的现金流考验。据统计，2018年下半年，房地产行业需偿还规模为1786.2亿元，到2019年，这一规模上涨至5381.6亿元，并于2021年整体接近万亿元，其中近半数为公司债。

“目前贷款比较多的小型房企，他们除了被大型房企收购之外，基本上没有别的更好下场，”黄立冲说道。实际上，2018年已有两家房企倒在了债务危机上，分别为中弘股份和华业资本。前者因以往盲目向文旅地产扩张导致资金链断裂，于2018年被深交所摘牌；后者因为在向医疗金融转型过程中遭遇“萝卜章”事件，百亿元债权涉嫌伪造，十几亿元债务已出现违约，至今公司仍在彻查中。

具体来看不同融资渠道，2018年房地产企业境内公司债发行较2017年明显回暖，中期票据小幅回落，海外债券则增速下降。其中，境内公司债自2018年3月开始回暖，在接下来的9个月，公司债发行规模均在百亿以上，发行规模整体呈逐步回升趋势。

2018年销售额在百亿级别企业境内公司债发行规模达1931亿元，同比大幅增长303.6%；而海外债券规模增速下降显著，共计发行3055.8亿元，同比增长35%，增速较2017年下滑超过200个百分点。主要是2018年6月以来，受政策强管控和汇率波动影响，房企海外融资热度下降，成本走高。

基于目前融资状况，进入2019年房企的资金压力依然不小，而且会继续承受高负债的压力。2019年债务违约，尤其是海外债务的违约会此起彼伏，可能会出现一波债务违约潮。“但并不代表境内的违约就少，只不过是我们没有看到，可能由于信息披露不到位，或者参与的各方，包括政府方面比较低调。”