五月份房企销售速度明显放缓

　　5月份，包括万科等在内的房企销售速度均有所放缓。16家已经公布销售业绩的房企，5月份合计销售1900亿元，环比下调7.8%，这也是今年以来销售业绩最差的月份。整体数据显示，在一二线城市调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一二线城市发布信贷调控政策后，房企销售速度明显放缓。

　　从单个公司来看，碧桂园、万科和恒大的三甲格局并未发生变化。碧桂园5月实现销售金额400.6亿元，相较于4月535亿元的销售金额明显下滑。碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，今年前5个月实现合同销售金额约2442.2亿元，合同销售面积约2727万平方米。其中，碧桂园权益所有人应占合同销售金额及合同销售建筑面积，分别约为1765亿元及2031万平方米。

　　万科5月份实现销售金额358.9亿元，同比、环比分别下滑1.35%和14.32%，销售面积242万平方米；2017年前5个月累计实现销售金额2280.5亿元，销售面积1520.1万平方米，同比分别增长54.43%及40.41%。

　　中国恒大也公告了其销售数据，5月份的合约销售金额为381.9亿元，略高于4月销售金额，合约销售面积为371.9万平方米，合约销售均价为10269元/平方米。此外，数据显示，新城控股、绿城中国等5月销售金额环比均有所下降。尽管融创中国、世茂地产、首创置业等公司5月销售金额环比上涨，但涨幅不大且销售规模与第一梯队差距较大，这也难改5月行业销售疲弱的大势。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，预计年内房企较高的业绩目标可能很难完成。从目前来看，2017年一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转，当前市场二季度继续冲高可能性越来越小。

　　此前，有多家龙头房企表示，上半年将采取加紧出货的态势，同时预计下半年销售势头将弱于上半年。碧桂园总裁莫斌在近期召开的股东大会上表示，去年公司管理层已预见到政策加码会对市场产生影响，因此一季度开始加大销售力度。而万科董秘朱旭在最近的一次投资者电话会议中表示，调控政策越来越紧，上半年销售涨幅翻倍是非常态，下半年应该弱于上半年。

　　融资压力逐渐增加

　　在调控政策下，2017年楼市降温明显，由此带来了一定的经营风险。一部分房企在2016年拿了一些高价地，在这种情况下，对未来房价上涨预期很高，而调控又导致房价上涨难度非常大。2017年资金成本逐渐上升，各种融资渠道压力逐渐增加，对很多房企而言，资金链风险正逐渐积累。

　　在房企融资难、融资贵的背景下，销售回款成为部分房企资金来源的主要方式。2017年4月，销售回款占房地产资金来源的51.2%，环比上升1.1个百分点，同比上升4.2个百分点。随着市场成交下滑，房企销售回款压力上升，同时由于境内外发债受限且成本大幅上升、房企信托贷款融资受到更严格监管，预计房企将面临更大的资金压力和更高的财务成本。

　　不过，大型房企凭借规模、品牌和低融资成本等优势，仍然有较大的腾挪空间。2016年，不少大型房企抓住低成本发债优势，已经置换了前期大部分的高成本负债。而标杆企业则可以通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。

　　中国恒大6月5日发布公告称，公司继5月赎回永续债561.8亿元人民币后，再次赎回永续债243.8亿元人民币，已累计赎回永续债805.6亿元人民币，并计划2017年6月30日前赎回剩余的全部永续债。

　　碧桂园总裁莫斌表示，上半年尽量提前推盘是为了获得更多的现金流，应对可能到来的房地产下行周期，抓住更多机会。而保利方面则在投资者电话会议中表示，因预计下半年流动性收紧之后可能会对销售造成影响，主观上会在上半年加快推货进度。

　　而中小房企预计面临更加艰难的局面。尽管销售结转至营业收入还有一定的时间差，但在调控背景下，部分项目储备少、资金成本高的中小房企业绩已经显露疲态。数据显示，目前已经公布中期业绩的房企中，不少中小房企业绩下滑甚至出现亏损。

　　2017年房地产周期走弱，内外部流动性堪忧，外部融资收缩动向更需要密切关注，尤其是前期激进融资扩张的高杠杆中小开发商资金链更加敏感，将面临越来越大的项目出售和流动性压力。