碧桂园的去库存与艰难“涨价”

在碧桂园23年的发展历程中，“三四线”与“郊区大盘”一直是两大标签。2013年，碧桂园首次突破千亿销售规模，进入一线房企梯队。但也随之开始迎来外界对其三四线模式的更多疑问和讨论。

城市布局的影响首先反映在价格。2014年，碧桂园确认收入为818.98亿元，确认总建筑面积1217.91万平方米，确认收入的平均销售价格约6724元/平方米。

在这一点上，碧桂园自身亦有清晰认知，在涨价宣言中也提到，“碧桂园集团长期是大陆房企前十中的价格最低者，今年上半年均价约6446元/平方米。第二低的也达到约7279元/平方米，第三低的约9477元/平方米，其他7家纷纷突破万元。”

尽管土地价格成本较低、建筑装修管控能力较高，但长期低水平的均价无疑也限制了碧桂园的溢价空间，增加了整体运营和操盘的难度。同时，房地产行业也正在告别高利润时代，毛利率下降已经成为行业性困扰。

在上述背景下，碧桂园对价格的调整似乎也不难理解。在涨价宣言中，碧桂园提出在品质升级基础上提升价格，“将进一步提升产品、配套、环境、服务、社区文化等‘五星’水平，其中在三四线城市决意要打造房地产界的劳斯莱斯”，并将推出2015年新产品系列。

然而，涨价绝非房企一厢情愿就可以办到，营销界有句话说，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，关键依然还是找准客户需求。对于碧桂园来说，在三四线城市涨价依然将面对挑战。

“就三四线城市的布局占比来看，碧桂园的提价空间并不大，因为今年三四线城市楼市普遍都没有出现一线城市那样的等幅回暖。”


今年上半年，“330新政”与降息降准接连出台托市，但在一线城市楼市回暖之时，三四线城市楼市成交依然低迷。受制于房价天花板效应，三四线城市在“性价比”购房逻辑主导下的消费者显然对于价格反应更为灵敏。

与此同时，提升库存去化和销售业绩的主要任务一定程度也在影响着碧桂园的提价空间。

2015年上半年，碧桂园实现合同销售金额约544.7亿元，同比去年减少6.8%。按照1350亿元业绩目标计算，碧桂园目前完成全年任务的40.3%。

“对比同梯队，碧桂园上半年的销售进度是慢了一些”，分析师表示，预计碧桂园下半年的销售将会好转，“上半年碧桂园大部分是在清理旧盘存货，下半年新盘入市会有一定支持，但是库存去化现在还是碧桂园重要工作，从这个角度来看提价空间还不是很大。”