重要：两条楼市信息 左右房价的走向

近期楼市里重要的信息较多，值得关注的两条，对房价走势的影响较大：

1、2030年是房地产税的时间窗口

近日，高盛对楼市、房价及政策面做了预测，包括：上海、深圳房价有望在未来两年上涨15%；2030年是发布房地税的时间窗口。

先解读“上海、深圳房价有望在未来两年上涨15%”------两个城市均是一线城市，也是重要的对外的窗口型城市，经济体量大、人口流入量大、房价受汇率的影响也更大（人民币仍存在进一步升值的预期）。同时，高盛也强调了“分化”，也就是说并不是所有城市的房价均有上涨15%的条件，中小城市可能达不到这样的高度。

“2030年是发布房地税的时间窗口”是我们需重点关注的话题------未来推出房地产税是无悬念的，只是时机、时间、征税范围与税率的选择问题。

从目前大部分城市房价仍在下跌的的环境来看，并不具备推进房地产税的条件，至于会不会是2030年？存在一定的概率，原因在于地方财政对推出房地产税的依赖越来越大，同时，2030年大部分城市的房价有望实现回稳，推进房地产税的条件会趋于完善。

不过，房地产税推进的预期会影响接下来的房价走势，特别是中小城市的房价。如靖江楼市已存在多套房家庭占比较高、前期投资型购房比例较高，如果这时候房地产税推进的预期扩大，必然会大幅降低购房积极性与增大抛售二手房的心态，增大靖江房价回稳的阻力。

对于房地产税，我们需要有几点判读：1）、房地产税推出是必然；2）、房地产税对房价的负面影响较大，特别是中小城市的房价，如靖江房价；3）、短期内仍不具备推出房地产税的条件；4）、房地产税推出的初级阶段会较宽松，大概率会对首套房免征；5）、短期内我们对房地产税无需过多焦虑，但需要明白，如果要实现房地产税完全替代土地财政，那就意味着未来的征税范围及税率都不会特别宽松，房产持有量过多的家庭需早打算，2030年也许最后的时间窗口……

2、房地产行业已全面进入存量房时代

国内二手房的成交量占比达52%，意味着行业进入到所谓的存量房时代。其实大部分中小城市提前几年已进入到存量房时代，如靖江楼市。

有几个关注点------

1）、需要重视二手房市场表现，对房地产行业的影响仍在扩大，特别是二手房的房价表现将影响房价的整体走势；

2）、对于中小城市而言，政策面过度倾斜对新房市场仍会是导致二手房房价进一步下跌以及房价整体水平进一步下跌的重要因素；

3）、人口发展对中小城市二手房市场的影响较大，新生人口量数据以及人口流出/流入都将大幅影响到二手房业主的心态；

4）、受土地政策的变化以及现房销售等影响，未来的新房的入市量将呈下降的趋势。会不会成为房价回稳条件？短期内关联性不大，原因在于大部分中小城市已经有大量的已完成挂牌的土地储备，如靖江楼市的土地储备量并不小，按当前的去化率水平计算，周期超过24个月，更何况，房地产税没有全面开征之前，仍会有更多的土地挂拍。

当然，靖江楼市及房价的调整周期已持续了较长的时间，市场参与者对靖江房价见底的预期正在上升。政策面的宽松仍是救市的主要方面，可重点关注降息（受美元加息的影响，降息的操作空间大幅降低）、降准、房贷贴息、公积金利率下调等。