近日，靖江外国语周边新楼盘首开，销售方表示“热销”，并宣称将会“涨价”。
熟悉楼盘开盘文案的同学都知道，“热销”是他们的常用词：多年前首次开盘销售仅个位数的榕湖世家也曾宣传为“热销”---衡量标准的差异化，让“热销”这个词的使用门槛并不高，谦虚与低调本身不符合开发商们的气质。
当然，在当前较低迷的楼市行情之下，百套的成交量数据与其它在售楼盘的销售业绩相比，是不错的成绩，成为2024年度内靖江新房市场里一道“靓丽的风景线”，估计本年度内是难被超越了。
不过，两个问题需要我们注意：
1、2024年楼市大量的刺激型政策发布，特别是靖江楼市出台了针对新房市场的购房补贴、税费减免类政策，加上史上最低的首付比例与房贷利率，如此宽松的政策面环境之下，“百套”的成交量数据并不“惊艳”。
当年万科首开，近8百套房源一扫而空，那才是大部分人所能理解的“热销”。
2、此次成交小户型占比较高，意味着购房者的主要的购房理由仍只是为了买一张“名校”的入学门票，而不是为了所谓的房产自身的“价值”。或者购房者们也会指望房价上涨，但并没有太大的勇气选购大户型，以期收获靖江房价上涨带来更多的获利空间（靖江房价已见顶的心理预期仍未被消除）。
同时，我们需注意到，这个楼盘已对靖江楼市的行情发展及靖江房价走势产生了一定的影响：
1、根据传统，每年上半年的“新开学季”（新生儿入学）到来之前，是靖江二手房市场较为活跃的时间段。特别是学区房的成交旺季，不少家长会为孩子购买学区房，让孩子赢在起跑线上。
但与往年不同，今年上半年靖江二手房市场特别是学区房的二手房交易量较低------市场的解读是锁定了大量的学区房意向购房客户。
二手房的销售受阻，会不会成为降价的导火索？这是一个值得思考的问题。
这个楼盘的体量虽然不大，但去化率并不太高，仍有过大半的房源量未售，意味着对周边的二手房市场仍存在“压制”作用，部分二手房业主存在“降价”促进成交的可能性，从而影响周边二手房的房价走势，甚至是靖江房价的整体趋势。
观察近期外国语的二手房市场，部分二手房的报价下调幅度较大，不乏有10W-20W/套的报价下调房源。
2、当前，靖江新房市场整体仍较低迷，竞争压力之下，其它在售楼盘可能会跟进降价。如近期滨江新城的某在售楼盘将销售均价下调至1.4W/平米。
因此，就当前市场行情而言，楼盘宣称的涨价行为虽然会受到部分楼盘参与者，如开发商、部分二手房业主们所欢迎，但宣传与实际操作能不能同步？存在疑问。
并且，其周边二手房报价的下调加上其它在售楼盘的降价行为，有可能会成为其“涨价”的阻碍。就算强行涨价，销售数据会不会下降，也会是需要认真考虑的问题。
对于2024年下半年靖江楼市行情与靖江房价走势，在政策面仍存在宽松空间的环境之下，我们虽可谨慎乐观（大部分市场参与者并不乐观），但楼市全面回暖与房价上涨并不会是轻松就能实现的事情。
