房贷利率与房价的关系是反方向的，正常的规律是：房贷利率上涨，会推动着房价的下跌。因此，房贷政策一直是调控政策中的一个重要方面：通过上调房贷利率，促进楼市的降温。
当前，房贷利率已经实现了“定向加息”，近20个月里，房贷利率已连续上浮。大部分城市都告别了房贷利率优惠，靖江首套房的利率也以上浮15%-20%为主流。
房贷利率上浮，对购房成本的影响比较大。以贷款总额100万、20年期的等额本金还款的方式来计算一下：
最早首套房的房贷利率可享受7折优惠，实际利率为3.43%，每月需还款5763元，20年总计利息支出383286元。
当前上海执行的9折利率优惠标准计算，实际利率为4.41%，每月需还款6278元，20年总计利息支出506724元。
按标准利率计算，实际利率为4.90%，每月需还款6544元，20年总计利息支出570666元。
按标准利率上浮15%来计算，实际利率为5.635%，每月需还款6955元，20年总计利息支出669282元。
按标准利率上浮20%来计算，实际利率为5.88%，每月需还款7095元，20年总计利息支出702861元。
通过对比，房贷利率在优惠利率政策之下及上浮之后的标准计算出来的月还款额及利息总支出差别较大，最大差别是月还款增加了1332元，利息总支出增加了319575元。
因此，房贷利率的变化，带来的购房总成本的增加是明显的。通过成本的增加，对楼市的降温效果也是可以体现出来的。
那么，为何当前的情况是房贷利率上涨，房价仍在涨呢？这里面的原因很简单：房贷利率是调控政策的一个重要因素，但不是决定性因素。目前，最主要的决定房价的因素仍是货币，在货币偏宽松预期之下，人们购房的积极性较高，只看到房价的上涨，利息总支出的上涨被选择性忽略掉了。
未来，靖江房贷利率仍可能会进一上升，如果房贷利率突破了6%，甚至是7%，那么，到时候，大家会因为房贷利率高的问题而更理性对待购房的问题。而购房者的理性，正是靖江楼市降温的基础。
