深圳新房18个月下降 豪宅遭抢购

　　2018年3月，新建商品住宅成交均价为54185元/平方米，环比下降0.01%，同比下降1.0%，然而成交量的同比和环比增长均超过150%。

　　进入4月，居民的购房热情不减。

　　4月4日，万科瑧山府二期(项目名：安托山花园二期)获批预售许可，总套数222套，备案价约97000元/平方米，总价2000万元起。去年4月，瑧山府一期开盘均价约99660元/平方米，二期备案价比一期均价低2000元，即便加上7000元/平方米的装修合同价，依然低于周边12万元/平方米的二手房均价。

　　瑧山府一期、二期开盘价远低于企业最初预期，深圳万科在2016年的内部分享会上，对瑧山府预计的售价是17万元/平方米。

　　4月9日，瑧山府二期网上开盘，222套房源在1分钟内售罄，有参与认筹的购房者称从认筹开始“就和抢差不多”。

　　新房价格明显低于二手房价，成了资本捡漏的突显空间。

　　用股票来比喻这次的高价“限价”盘：“牛市里面，定向增发消息一出，股票连续涨停，但并不表示市场低迷的时候，股价也可以长期低于定增价。”

　　去年华润悦府二期现场开盘时，因为意向客户是开盘套数的数倍，造成“富豪排队买房”的现象，今年万科瑧山府二期改为了网上开盘。

　　在瑧山府二期获批前，有中介吹风高价“茶水费”，深圳万科随后紧急辟谣，发布告客户书，甚至对举报中介的购房者给予10倍金额的奖励。

　　但无论多想“低调”，一个近10万元/平方米的楼盘，开盘当天售罄依然引发了不小的讨论。更大的背景则是整体成交量的上升。

　　据深圳市规划和国土资源委员会统计，3月，深圳全市商品房一手房成交套数 2029套，环比增加155.5%，同比增加152.7%；二手房市场，全市共成交6276套，环比、同比均有较大增幅。

　　“3月深圳新房市场整体成交已恢复正常”。3月底，深圳推出“三价合一”政策，统一成交价、评估价及网签价，并且按照这一价格来计税以及申请贷款，以此打击阴阳合同，引发了市场的关注，不少二手业主随即提高了挂牌价。

　　对比之下，市场供应还是收紧状态，今年截至4月第二周，获批项目为10个，而去年前3月已有11个项目获批。根据深圳中原研究中心的统计，预计4月新房市场有12个项目入市，其中9个项目含住宅产品。

　　供应紧张除了受许可证获批影响之外，也有开发商主动调整的因素。位于深圳传统豪宅区香蜜湖的深业中城，在去年12月宣布，420套130-230平方米的大户型精装修住宅整体由售转租。深业中城的预售价一度被业内预估在12万元/平方米左右，后迟迟未开盘。这个货值达88亿元的项目建成不卖，直接让深控股(深业集团港股上市平台)的2017年度销售业绩同比下降约40%，其管理层在业绩发布会上承认了这一点。

　　更多的房企选择正面应对。2015年12月，泰禾在深圳尖岗山拍下一块低密度住宅用地，楼面地价接近8万元/平方米，成为当时的全国“地王”，紧接着2016年5月，泰禾在深圳坪山以总价57.2亿元、楼面地价14082元/平方米拿下当时的“坪山地王”。随着调控来临，两幅地块在两年间一直未入市。

　　去年全年泰禾完成43笔收并购，截至去年底，储备货值达6000亿元。庞大的土储免不了高负债，泰禾集团董事长黄其森在去年年底曾公开表示，争取在今年上半年将负债率降到79%，全年降至75%。今年初，泰禾官方宣布这两幅地块的项目都将在今年推出，位于坪山的泰禾金尊府在5月入市，尖岗山的深圳院子在9月入市。目前两个项目还未获批，无法得到预售价信息。