理性看待-房价与楼市会崩盘吗？

　　市场上支持楼市崩盘论的主要是两类人，一类是看空十多年楼市的“专家”，还有一类是等待十多年房价下跌的积怨成恨的“刚需”。房价经过十几年的上涨，已经严重背离普通人的购买能力。房价收入比是一个衡量指标，其它地方不清楚，靖江的房价收入比已经达到10-15，这个数值意味着，一个普通的靖江家庭要十到十五年不吃不喝，才有可能买一套房子。

　　房价收入比的不合理，与近期出现的楼市调整，让很多人对“楼市崩盘”充满了期待。不少看空楼市“专家”更是意气风发，迫不及待得逮着机会鼓吹“楼市崩盘论”。我们不能否认部分专家是在忧国忧国忧经济，但也不能排除有人是在哗众取宠，博眼球。

　　楼市会不会崩盘呢，我们要分析两个因素。

　　一、楼市崩盘的条件具不具备

　　楼市崩盘论的出现缘自2014年的楼市低迷，相对于2013年，今年成交量大幅度下降、库存上升，房价开始下跌。对于此类情况，有些“专家”认为楼市崩盘论有了依据，也有专家认为是楼市的正常调整，给出的理由是：2013年市场的成交量过大，消耗了大量的需求，大量需求被消耗后，市场进入调整也是理所当然。这种情况其实也符合靖江楼市的基本面，同样是去年新房、二手房成交量都创下了记录，今年的交易量已经远远小于去年。但未来靖江楼市会不会崩盘，还要看未来的需求量问题。农村人口都进城了吗？没有，目前，靖江也就四成左右的农村人口进城了，未来仍将继续到城里购房；改善性住房需求也是一个重要方面，住在二三十年前老房子里的，都会希望换一套环境好、停车方便的新小区来居住，这部分需求也是根据楼市行情来的，但客观存在。房价高、需求被压制加上楼盘多、库存量大，当然会造成房价下跌，但这种下跌能不能达到崩盘的效果，我们就得讨论楼市能不能崩盘的问题了。

　　二、楼市能不能崩盘

　　如果你是一个支持市场经济的人，那么你会认为这是一个伪命题，因为，你会相信，把一切交给市场决定才是正确的。然而，我们的楼市一直很有特色，那就是从没有停止过干预。干预的原因有几个：

　　1、土地财政

　　目前，大多数城市仍依靠于土地财政，收入与支出是地方必须解决的问题。几年的大发展、大建设，各地方都需要大量的资金来维持，而这种资金最主要的来源方式是土地财政。虽然，也尝试过用其它方式来取代土地财政，比如房地产税，然而远水都解不了近渴，当前与未来的一段时间内，无法摆脱这种依赖。

　　2、经济与就业

　　要说经济与房地产行业谁绑架谁已经不重要，因为，目前的经济运行无法摆脱对房地产行业支柱行业的依赖。大量的行业依附于房地产行业，而这些行业的就业问题也要看房地产行业的脸色。在当前出口不畅，内需消费不旺的情况下，继续维护好房地产行业是唯一选择。

　　3、社会稳定

　　房地产行业关系到社会稳定，可能很多人会认为无厘头，但这种情况笔者经历了很多次。靖江本土楼市，前段时间碧桂事件接连闹，第一次是销售的问题，第二次是降价的问题。因为降价出现“房闹”在靖江也不是碧桂园独有，其它楼盘也经历过。现实的问题是，大部分普通家庭会因为种种原因，耗费了所有的积蓄来购买一套房子，甚至积蓄不够，还需要房贷的。等到有了房子后才发现，自己所有的资产都在房子上面了，也就是说，房子成了你全部的身家。如果房价下跌，那么你会是什么样的心理？这就是为什么有“专家”讨论过：房价暴跌，将消灭中国的中产阶级的依据。

　　当然，我们也不能寄希望于房价一直涨上去，涨涨跌跌是自然现象，但，房子的比重过大，大幅涨跌，容易造成社会现象。没有买房的人可以说风凉话：谁让你买房了？可现实的问题是，你不买房，你能通过丈母娘那一关吗？你不买房，你的孩子有上到条件好点的学校吗？

　　楼市受左右的因素较多，最主要的还是要看地方政府的脸色，这一点上，我们大家都心知肚明。未来楼市趋势的问题，我们已经讨论过太多，更需要理性看待。