2017年调控政策主要集中在热点城市,2018年以来出台的调控政策逐渐向三四线城市转移,热点城市的调控政策则持续加码。
三四线去库存周期创近9年最低
据中原地产统计,今年全国两会后,已有大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京和丹东等20多个城市发布楼市调控新政策,海南更是全域限购。
限购不断升级,但国内房地产的库存规模和库存去化周期在不断下降。
截至2018年4月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即库存规模回落到了六年前的水平。不过值得注意的是,最近3个月同比跌幅在持续收窄。
2018年4月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月,这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比3月份10.5个月有所下滑。
2018年4月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。横向对比看,三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。以最近比较热门的丹东为例,实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策,库存状况一直在改善,目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月,而目前仅为13个月。
一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势
从库存规模看,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在。类似城市包括长沙、贵阳等,这或也意味着此类城市近期土地供应节奏的加快和拿地机会的增加。
从库存去化周期的数据看,当前呈现出两个特点,即去化周期偏小、去化周期继续走低,这也容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。从城市分类看,三四线城市的去库存周期达到了历史最低点,此类信号值得重视。一方面意味着很多布局三四线城市的房企,借这波去库存机会,带来了较好的业绩成长。另一方面也意味着此类城市库存不足、房价容易上涨。接下来需要防范此类城市房地产政策收紧的风险。