5月21日靖江楼市新闻头条

靖江楼市：（新楼盘微信：a85155558；靖江楼市微信：88385666；微信公众号“jjfangcn”）

1、昨日（5月20日）靖江住宅成交6套，成交面积663.35m²，成交均价7283.78元/m²。

2、观察近期靖江新房成交量情况，下降的趋势很明显，主要原因在于：一、上个月产生的6百多套的新房成交量消耗了大量的购房需求；二、这个月缺少重磅级楼盘开盘，这个情况会有所改变，近期靖江万科晨阳甲第与靖江融创玉兰公馆都将开盘，靖江美的悦江府也或将于下个月开盘。

3、部分城市的楼市政策面出现了收紧趋势，这与楼市行情过热有关系。一城一策的思想之下，只要是表现得“稳”的楼市，政策面仍有宽松的空间。另一方面，对于靖江这样的中小城市而言，人口量低、人口流出量高、经济体量较小，使得房地产行业的发展潜力弱小，不适合出台过于严厉的调控政策。接下来靖江楼市的政策面小幅收紧的可能性是存在的，但大幅收紧的情况短期内不适合出现，也不太可能会发生。


楼市动态：

1、5月20日，住建部办公厅发布关于组织开展全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查的通知。通知指出，此次检查分为建筑市场和工程质量安全、建筑节能两个方面。具体来看，在建筑市场和工程质量安全方面，其检查范围为全国30个省、自治区、直辖市(西藏除外)，每省(自治区)抽查1个省会(首府)城市或地级市及其1个下辖县(市)，直辖市抽查2~3个市辖区(县)。主要检查省、市、县住房和城乡建设主管部门及工程质量安全监督机构相关管理工作，抽查5个建筑工程(其中住宅工程4个、公共建筑工程1个)、4个城市轨道交通工程。其中，住宅工程以安置住房和保障性住房为重点。而在建筑节能方面，北京、天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、湖北、湖南、广东、广西、重庆、四川、贵州、新疆等14个省、自治区、直辖市，全部安排在5月份第一批检查。 

2、今年以来，北京、深圳、广州、南京、杭州等多个楼市热门城市传出房贷利率松动乃至下调的消息。而房贷利率的松动也直接带动了楼市的回暖。随着监管层的警示和调控加码，房贷平均利率在连续多个月下降之后，5月多地出现上升态势。北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，此轮房贷利率的上升趋势目前主要出现在二三线城市，而监管部门此轮点名的城市也主要为二三线城市。

3、住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。住建部此次对4个城市的预警提示，体现了监管层对于高房价继续管控的导向，亦是‘房住不炒’政策思路的体现。

4、长三角地区三省一市文化和旅游部门20日在沪签署了《长三角文化和旅游高质量发展战略合作框架协议》，进一步深化长三角文化和旅游合作与协同发展。根据《协议》，长三角三省一市将共同构建目标统一、行动协同的文化和旅游合作协调机制，打造联合开放、充满活力的文化和旅游市场，打造全域融合、促进企业发展的文化和旅游产业，建设诚信规范、优质安全的文化和旅游服务示范区。

5、在过去几年的互联网红利及消费升级之下，民宿短租形成了一个红海市场。根据国家信息中心数据，2018年有近8000万中国消费者使用共享住宿。小猪研究院调研结果显示，在我国一二线城市，约有超过半数的80后及90后用户曾在2018年选择过民宿、短租、客栈等特色住宿形式。


楼市政策面：

1、一季度，决策层再次强调“房住不炒”定位不动摇。进入5月，相关部门也相继明确楼市调控方向不变。可以预见，在未来一段时期内防控房地产市场风险仍然是重中之重，需要多方齐发力。确保不发生系统性金融风险是宏观调控的底线，抑制资产泡沫、严控房地产金融业务风险是楼市调控的核心任务。

2、接下来，将审慎推进房地产税的研究与论证。按照整体改革的思路，合理确定房地产开发、建设、交易、保有等相关环节的税费占比结构，适当简并税种，防止税负过度增加，避免重复征税；健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准，规范从业人员行为。解读：房地产税的声音是给楼市降温的重要工具，但就推进的进程而言，靖江楼市短期内没有推出房地产税的可能。

3、2019年以来，房地产调控政策的顶层设计取得了阶段性进展，具体表现为，长效机制已经由“建立和完善”，变为“稳妥实施”。预警机制的实施，就是其中一项尝试。目前来看，尽管这一机制仍在试点阶段，但未来将发挥越来越重要的作用。

4、长效机制和传统意义上的楼市调控是两个完全不同的思路。楼市调控是政府行为，更多带有短期性强、行政色彩浓厚的特点；而长效机制是长期性、系统性的调整，两者达成的效果也是完全不同的。虽然长效机制尚处于试点阶段，但这意味着调控思路将发生重大变化。比如，预警系统的建立和常规性运行，体现出更强的“预期管理”思路，这种效果要比事后管理更好。从短期来看，今年房地产市场有望在预警系统的作用下保持稳定。一些市场出现异动的城市，未来有加码调控的可能。


楼市观点：

1、今年二季度市场热度较高的城市，尤其是二线城市的政策加码空间力度将更大。与此同时，在因城施策的背景下，房地产市场的松紧“微调节”状况将持续存在，不但松紧方式不同，松紧的力度亦会有所差异。

2、近期二三线城市整体楼市回温明显，但如果回温过快，在整体政策指导下，大概率会影响目前的利率整体下行的趋势。尤其对于非刚需的购房者，二套房利率的波动影响更大。未来不排除上调利率尤其是二套房利率的可能性。


房企：

1、5月20日午间，金科股份(000656)(SZ:000656)发布公告表示，公司日前收到深交所的年报问询函，涉及净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个问题。根据深交所要求，金科股份将于5月27日前对上述问题回复。在利润方面，2018年金科股份报告期内实现营业收入412.33亿元，同比增长18.63%，归属于母公司净利润38.85亿元，同比增长93.85%，毛利率同比增长8.05%；经营活动现金流量净额由2017年的-84.85亿元，大幅改善至13.29亿元。据此，深交所要求金科股份就净利润增幅远超营业收入的原因、毛利率增长的原因、经营活动现金流改善的原因等。

2、5月20日，北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权在北京产权交易所挂牌转让。 5月20日，北京产权交易所信息显示，北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权即日起进入预披露，将于6月17日结束。 


城市：

1、据吴江区消息，吴江区5月17日发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》(以下简称“《补充公告》”)，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。此前，苏州刚刚因近三个月房价上涨过快，住房和城乡建设部对苏州等10城进行了预警提示。解读：土地市场降温，是房价降温的重要前提，而土地市场能不能降温，决定权并不在购房者手里。

2、宁波女性买房比例猛增：房子比男友更重要。2018年，中国女性购房者比例达到46.7%，几乎逼平男性购房者。其中，30岁以上单身大龄女青年购房者逐年增加。从售楼处和房产中介了解到，宁波女性购房群体也在逐年呈增多趋势。

3、广州市继上周六(5月18日)“加班”以26.45亿元挂牌四宗地之后，昨日又再以6.5亿元挂牌增城区中新镇三迳村83103241A19021号宅地，折合起拍楼面地价10001元/平。该地块将于6月21日限时竞价。地块位于增城区中新镇三迳村，占地面积31108.87平方米(可建设用地面积26020.92平方米)，建筑面积65052.3平方米，挂牌起始价6.506亿元。

4、5月20日，重庆大渡口1宗地块由佳兆业以总价10.5亿元竞得，楼面价10066元/平方米。该地块位于大渡口区大渡口组团C分区C42-3号宗地，土地面积41724.4平方米，建筑面积104311平方米，容积率为2.5。