3月6日靖江楼市新闻头条

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1、昨日（3月4日）靖江住宅成交14套，成交面积1714.29m²，成交均价10232.98元/平米。

2、房地产税会不会成为靖江楼市行情的终结者？作为楼市的一个重要调节工具，房地产税确实能左右楼市的行情发展，但是，也正是由于房地产行业影响重大，启动与开征房地产税都需要谨慎，会以楼市的平稳发展为前提。短期内，靖江全面启动房地产税的概率不大。但是，做为一个房产投资者而言，早做打算是理性的。

3、2019上半年，除了当前在售的一些楼盘，靖江新楼盘中能尽快推向市场的项目并不会太多。“核心区域”内，目前仅靖江美的悦江府项目在积极推进，其它楼盘项目的动作并不大。


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楼市动态：

1、2019年2月百强房企销售数据已发布，单月增速略有回升，一二线好于三四线。受2018年春节较晚导致的低基数影响，2月单月销售增速略有回升，单月实现销售额5745亿元，同比升3.4%；实现销售面积4465万平，同比升2.8%。从前2月合计来看，百强房企累计实现销售金额1.3万亿，同比增长1.3%；销售面积9433万平，同比下降1.6%。销售金额增速高于销售面积增速，意味着高均价的核心城市成交占比提升。

2、工作报告指明了京津冀、长三角、粤港澳三大区域发展方向。继京津冀、粤港澳之后，长三角区域一体化发展上升为国家战略。全国政协委员、北京国际城市发展研究院院长连玉明认为，长三角区域一体化，与京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设共同形成了统筹国内国际、协调发展的新格局。目前，国家发改委正在牵头编制长三角区域一体化发展规划纲要，将对其作出进一步明确。

3、数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。

4、从成交楼板均价来看，一线城市成交楼板均价为11008.22元/平方米，环比大幅上涨106.3%，同比上涨13.41%；二线城市成交楼板均价2553.6元/平方米，环比上涨1.29%，同比下滑23.94%；三、四线城市成交楼板均价1117.64元/平方米，环同比分别下滑2.27%、6.76%。值得关注的是，多数房企拿地意愿并不是非常强烈。2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

5、近期，楼市陷入冰封的环京小镇燕郊楼市再度活跃，房价反弹；深圳某高端楼盘开盘，因操作人数众多，看房预约软件失灵；杭州再现万人摇号，中签率仅为1.5%；苏州部分热门地块被抢拍；无锡、南京、蚌埠等地也相继传出在售楼盘涨价的消息。虽然一些地方楼市成交活跃度提高、个别项目房价上调，但从全国而言，整体仍处于降温通道。“春节后，个别城市的确存在个别项目涨价，千人看房、土拍升温等迹象，但我们认为基于前期需求、购买力透支而造成的需求疲软问题仍将持续一段时间，难改总体市场下行调整的大趋势，三四线城市也将面临更大的调整压力。”


楼市政策面：

1、值得关注的是，与2018年政府工作报告中的表述相比，今年房地产税立法从“稳妥推进”变为“稳步推进”。深化改革财税体制可以说是今年工作的重点内容之一，而房地产税立法工作被提及在健全地方税体系中，首先意味着要继续健全财税体制、改善税收结构、丰富地方财政收入来源，其次才是对房地产市场的影响，包括刺激存量资产盘活、减低房屋空置率、推进房地产市场平稳健康发展等。

2、房地产税其实是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。如房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。可以明确的是，传闻多年的房地产税的征收基本能够确定，目前还不能确定的只是开征的时间问题。另外，将房地产税纳入到地方税种中，除了有补充地方政府财政收入不足的资金缺口意愿外，或许也暗含房地产税将逐步替代地方财政对土地出让收入过度依赖的意味。

3、近几年来，房地产税的立法在政府工作报告上屡次被提及，但表述上略微有调整。2014年房地产税立法首次被提及，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；时隔四年，2018年的政府工作报告对此独立成句，表述是“稳妥推进房地产税立法”；2019年换了个词，表述是“稳步推进房地产税立法”。严跃进表示，此次政策明确了“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，其含义在于两点。第一、房地产税立法是地方税体系建设中的重要环节，也会给予各地更多的支持。第二、房地产税立法强调“稳步推进”的概念，这也意味着后续会积极推进，同时也会对一些细节性内容做斟酌。


楼市观点：

1、展望2019年，一二线经历两年调整，叠加政策微调及货币宽松，进一步下行有限，预计整体低位企稳；而供应增加、需求透支的三四线调整压力不减。短期来看，3月一二线城市将步入推盘高峰期，叠加低基数，预计成交量有望缓慢回升。

2、2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。

3、张大伟认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期；另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。


房企：

1、截至3月5日，据统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计71家上市房企披露2018年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，41家房企业绩预喜，占比高达58%。从预告净利润变动幅度来看，实现增长的企业有41家，占比接近六成，仅9家亏损。

2、近日，万科董事会主席郁亮在万科的一份内部讲话曝光。他直言：“到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。”而2019年，万科要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。

3、3月5日晚，最近2年在房企销售榜上均位列第一的碧桂园，公布了其2月份销售情况。2月份，碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售额约418.1亿元，较2018年2月份同比增加8.42%，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约509万平方米，较2018年2月份同比增加13.24%。前2个月，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售额约748.8亿元。


城市：

1、日前，广州市房地产中介协会发布“广州市中介促成二手住宅交易市场研究报告”显示，2月份，广州市(含增城、从化)二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与网签面积分别为17.64万平方米和18.40万平方米。因2月适逢农历新年长假期，二手住宅交易活跃度大幅下降，中介促成的网签面积环比减少逾六成。

2、香港十大蓝筹屋苑3月2-3日录得23宗成交，创下2017年12月底以来成交量新高。二手楼市成交已明显回暖，数据显示，2月共录得2290宗二手成交，总额达177.8亿港元，环比分别上升4.7%及11.9%。