靖江楼市“拐点”之讨论

　　每到房价出现松动之时，就会把“拐点”这个词流行开来。拐点是“技术分析”中的专业词语，不少外行接触到肯定会感觉有点晕乎，而“拐点”从“专家”嘴里冒出来时，这个让人晕乎的词就让人感觉膜拜了。“拐点”这个词可以理解成转折点，从高到低、从低到高那个最高或者最低点可以称之为拐点，没什么神秘感，真正有神秘感的是如何预测与判断“拐点”，特别是房价的拐点，十多年里，拐点一词也是楼市分析里出现频率最高的。记得2010年开始，靖江的本地报纸上也经常提及，似乎不把“拐点”这么时髦的词拿出来用用就有失潮流感。

　　当前，靖江房价与国内房价同步，出现了松动（其实2014年下跌幅度并不小），于是乎，“拐点”这个词又出现了。从有名气的“专家”到名气不大的“专家”，都会再把这个“拐”拿出来，本山的影响力过大的缘故。

　　这一次，“拐点”真的会出现吗？如果跟这么多“专家”唱对台戏，我还真没有这份自信，不过，这一次房价的“拐点”依然不会真正出现。房价确实由涨转跌，并且未来还会继续下跌。然而，我认为，房价不会跌得太深，也不会跌得太久。我们先来讨论一下房价下跌的动因，主要是几个原因：

　　一、近几年房价上涨幅度过大

　　大部分城市，包括靖江房价在十几年里都涨了近10倍，过度上涨的房价自然需要跌跌才符合“月有阴晴圆缺”的自然规律。再者，房价过高也造成购房者承受不了，因此，房价涨得过高过快，下跌是正常的。

　　二、库存过大

　　靖江的库存量有多少呢？万套总有的。房价过高导致库存过大，而库存过大会导致房价下跌，这也算是一种自我修正。

　　三、经济因素

　　从经济低迷的角度来说，也支撑不了房价的继续上涨。

　　四、人民币贬值因素

　　人民币贬值也是房价下跌的一个原因之一，原因很简单，人民币不升值了，国内的资产就进入缩水阶段，热线就会撤走，这样就会导致房价下跌，李嘉诚就是一个例子。

　　五、不动产登记与房地产税的推出

　　这两个政策因素也是导致房价下跌的一个重要原因，抑制了楼市的投资热情，也是对房价“合理回归”有益的。

　　而我们也需要说明房价不会深跌及不会跌太久的原因：造成房价下跌的主要原因之一是库存，而库存量大的最大因素是房价收入比不合理。如果未来，房价下跌，收入增加，那么“房价收入比”就会合理一些，对消化库存是有益的，库存消化了，房价就难深跌了；房价下跌的其它因素都可以通过货币宽松来化解，未来，降准与降息必然会成为货币政策的主要方向，这些政策的出台将会强力刺激楼市消费，对稳定房价是有作用的。特别是，如果我们的通货膨胀指数出现大幅上升的话，刚需们再苦再难也是会先把房子买下来的。另外，从需求的角度，靖江农村人口进城刚过半，未来的市场潜力仍很大，不要担心没人买房的问题。

　　未来，房价仍将会由于货币贬值而重新回归上涨的道路上去，当然，不会再出现前几年的那种上涨幅度了，会理性很多。至于，靖江房价还会跌多久？很难预测，但最少，2015年是会走跌的。