LPR对房贷利率的影响分析

新利率政策出台，自今年10月8日起，新发放商业性个人房贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

公告提出，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制。

房贷利率“挂钩”LPR

央行相关负责人表示，该公告的出台背景是为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。央行方面还指出，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

具体来看，在房贷利率方面，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

因城施策

16号公告中提到，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率“加点下限”。

16号公告的具体影响仍有待各省级人行“加点下限”的制定，关注如何配合“降息”操作。若某省房贷利率水平较高，与LPR及60BP加点的最低下限差距较大，同时省级人行“加点下限”制定水平较低，与当前最低房贷利率水平接近，则其限制将相对较小，甚至可能打开一定房贷利率的下行空间。

另外，16号公告中要求重定价安排最短为一年，最长为合同期。这项规定与历史情况有多项不同之处，原按揭贷款对于重定价没有明确政策要求，绝大多数按揭重定价期为一年，重定价日约定俗成为每年1月1日，存在个别银行的按揭重定价周期小于一年。

考虑到在10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行，对于存量按揭贷款，若未来贷款法定利率不再调整，并行一段时期退出，则存量按揭成为变相固定利率，这对于银行来说会加大利率风险暴露。对于借款人来说，如果新发生贷款定价未来明显走低，与老贷款定价价差拉大，也会激发早偿或群体性的切换要求，未来需要政策明确处置方式。