土地财政或将改变 土地管理法修正案或将审议

土地财政是当前楼市的一个重要表现，由于土地财政的弊端已显现，未来这种局面将会改变。人大已经成立了修法审议领导小组，修正草案有望近期提请审议。

拿靖江来说，如果土地财政的局面改观，将会使得靖江楼市产生积极的变化，特别是靖江房价方面，将会失去一个重要的上涨推动因素。

人大法工委主任沈春耀8月份曾透露，土地管理法的修改，按照今年人大常委会立法工作计划，将于下半年由国务院提请审议。目前国务院有关部门正在抓紧推进起草工作。

此次土地管理法修改主要内容仍然是聚焦在农村土地制度改革，涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市等主要内容。

在改革过程中如何缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障机制，是本轮土地管理法修改主要的着眼点之一。

现任中农办副主任、农业部副部长韩俊曾表示，征地制度改革现在面临的问题是，征地范围太宽，补偿标准偏低，征地程序不够规范。在改革试点中也在摸索这方面的经验，为修改有关法律提供支撑。

我国《宪法》和《物权法》将农村集体土地征收的条件规定为公共利益的需要。至于何为“公共利益”，现行法律并未明确界定，这为地方政府可根据自己需要无限制地使用土地的征收权埋下了伏笔，且预留了较大的自主操作空间。

此外，在推进征地制度改革过程中，利益分配是一大核心问题。与地方政府征地后再出让获得的土地收入相比，一些地方对失地农民的补偿额度相对较低，这个差距也成为此项工作推进过程中的主要矛盾所在。

总体上，过往在土地增值收益分配中政府占有份额过高，作为土地所有者的集体和农民占有份额过低。

“由于我国正处于工业化和城市化快速发展时期，再加上城市与农村土地分属于国家和农民集体，以及地方政府垄断建设用地一级市场，因此，集体土地征收(即集体土地转为国有建设用地)过程中产生的土地增值收益总量最大。”廖洪乐称。

经测算，在扣除征地补偿等成本性支出外，自2003年的1799.1亿元到2014年的8988亿元，这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元，年均5869亿元。

廖洪乐表示，近年来城市建设用地价格上涨较快，而征地补偿标准却没有做出相应调整，致使集体和农民在土地增值收益分配中处于更加不利的地位。

建议进一步明确征收条件，以立法形式合理界定公共利益的范围，国务院可采用制定目录的方式，确定公共利益的范围，也可以采用排除法明确不得以公共利益为名进行征收的范围。在征收补偿标准方面，建议按照农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等同价同权的原则，从不同土地资源条件和供求关系考虑，实行更合理、更有效的补偿标准和方式。


影响：土地财政还能延续吗？

之所以外界对于土地管理法的关注甚多，很大一部分原因在于当前土地财政带来了诸多矛盾：个别地方热衷于征地但没有做好对失地农民补偿，政府垄断土地一级市场带来地价上涨等。

如果土地管理法修改完成后，短期可能不会迅速改变地方的土地财政现状，但从长远看肯定能对其有一个积极的影响。

一方面是部分集体建设用地可以入市后，一些企业无须再去与政府土地储备部门那里竞买土地，后者对土地供应的垄断减弱；另一方面，地方政府的征地行为会受到进一步规范，征地补偿也会相对提高，其能获得土地增值收益会相对下降。

今年年初，时任国土资源部部长姜大明透露，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

对于此举，新华社发表评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。

上述所提“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”工作，原国土部和住建部已经在2017年8月底下发文件，确定北京、上海等13个城市作为试点。

此外，为支撑土地管理法修法工作，2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅下发71号文件，对农村土地制度改革涉及的农村土地征收、集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革试点进行了顶层设计，同时决定在全国33个县开展三项改革试点(也称“三块地”改革)。

集体建设土地入市此前在南部一些沿海省份已经有不少案例，待土地管理法修改后，这些做法就获得了一种法律上的确认，也就有可能更大规模地推广开来。

自然资源部近日发布消息称，截至今年6月底，我国农村土地制度改革33个试点地区已按新办法实施征地共1101宗、16.6万亩；集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩，总价款约193亿元，收取土地增值收益调节金15亿元。