营改增后二手房办税流程不变

靖江已经全面实话“营改增”，“营业税”也正式退出历史舞台。对于靖江普通二手房交易来说，“营改增”并没有产生大的变化。

“对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税。而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。相比其他税收来说，增值税的一个最大利好就是其为价外税，通俗地说，此类税收的计税依据是不含税价格。”防范重复征税、降低税负，正是政府此次税费改革的要点。

需要特别说明的是，营业税是价内税，即过去100万元房价是含税价；而增值税是价外税，要按照不含税价来征税，所以要先除以(1+5%)计算得到不含税价格，再计算缴纳增值税。

在税制变化的同时，原有对非一线城市的营业税优惠政策，依然可以平移过度到增值税征收过程中。

根据财政部2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，除北上广深四个一线城市外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

二手房交易契税、个税等税负受益降低

“营改增对一般个人买卖二手房的意愿影响不大，整体税负只减不增。”严跃进称，对于二手房交易来说，目前动静比较大的就是营业税和契税；而营改增政策后，则会体现为增值税和契税。

如果是交易满两年的房屋，不考虑144平方米以上的非普通住宅和免征等类型，对于营业税而言，计算方式一般是房屋买卖差价总额*5%。所以，如果此类100万元的房屋按照目前房价的全国年均7%的增幅计算，2年内房价约为114万元，那么买卖差价为14万元。这个时候营业税为14*5%即为0.7万元。而如果是换成增值税的计算方式，则为14/(1+5%)*5%即为0.67万元。

“如果是交易未满两年的普通住宅，则要征收全额。”营改增之前，征收二手房交易的营业税是按照网签价*5%；换成增值税的计算方式后，就是用现在的网签价除以1.05再乘以5%。以网签价为100万元的房屋为例，可以比之前少缴税2400元。

“相应地，尽管5%的税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

目前全国100万元的房屋，面积基本上在90-144平方米的范围内，按照1.5%的契税进行计算，则契税为1.5万元；但如果按照目前新的政策，则为100/(1+5%)*1.5%即为1.4万元。

“虽说法律规定了增值税和个人所得税的应纳税人是二手房交易的卖方，契税是对买房征收，但就北京市场上的实际情况来看，这部分税负还是要转嫁到买方身上的。”

事实上，无论从前期测算还是从目前实际办理情况看，在营改增之后，纳税人个人存量房业务的整体税负是下降的。

5月1日营改增落地首日，北京18个区(分)局试运行二手房交易税收征管工作，共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

发票即时开具 办税地点流程无改变

房地产行业营改增落实后，除了关心税负问题，普通购房者也十分关注个人买卖二手房在纳税地点和手续上有无变化？

目前来看，靖江个人买卖二手房交税手续、办税地点，以及提交材料、办理流程等都没有变化，买卖双方依然要到当地地税部门进行办理。

不仅如此，根据国家税务总局近日发布的《关于明确应该增试点若干征管问题的公告》，明确个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

虽然未对后续二手房交易的纳税地点和手续等做出明确规定，但大方向是尽量降低成本，同时简化计算方式，民众对此类事项的顾虑可以降低。