热点城市楼市降温明显 房企融资面临压力

数据显示，10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11%。大部分热点城市成交面积下行。同时，今年以来房企融资压力明显加大，且融资成本分化严重。

政策方面，调整政策发布频率明显下降，近期仅少数城市发布了有关人才和旧城改造之类的政策，只有苏州一地针对限购政策有所升级。部分一二线热点城市库存上升，预计行业仍将在底部运行一段时间，不排除房企为完成销售目标，加快回款实施价格战。

金九银十成色不足

数据显示，金九银十成色不足，大部分热点城市成交环比下行。10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11%。深圳、青岛、杭州、大连四地销售面积环比下降超过四成；北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等地成交面积环比跌幅均超过10%。其中，杭州市区10月总计成交商品房7790套，为近20个月以来成交新低。商品房成交量创下近6年来同期最差成绩。预计房地产行业将在底部运行一段时间。

部分一二线热点城市库存上升。其中，北京在共有产权房和限竞房供应井喷的情况下，累计库存增加超过万套。2018年是历年发布房地产调控政策次数最多的一年，楼市政策执行严格。叠加10月份的24次，今年以来房地产调控政策合计发布高达410次。

10月以来楼市政策发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策。但整体看，调控力度仍将维持之前的高压状态。


房企融资压力增大

今年以来房企融资压力明显大于去年。1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比平均提升了1个百分点，融资金额同比收窄近三成。近期多家房企密集发债融资，融资成本分化严重。整体看，拥有国资背景的大型房企如万科、滨江集团等企业融资成本为5%左右，阳光城等民资房企融资年化利率为8%左右。

境外渠道稍加宽松，但融资成本高昂，且汇率风险不可忽视。合景泰富近日发行4亿美元优先票据，年利率9.85%。华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。这从侧面体现了房企融资压力之大。