万科：流言之下 股与债双跌

10月31日，万科A盘中股价下探至11.22元/股，接近于2015年12月的水平，那时正值A股股灾，“宝能系”伺机举牌万科之时。同时，万科发行的2027年到期及2029年到期美元债也出现异动，其中“万科香港3.975% B20271109”下跌6.080%。

境内债亦未能幸免，根据Wind披露的交易所行情，跌幅超过10%的地产债中，金地占5只，万科占2只。其中“21金地03”跌幅达18.75%，“21万科02”及“20万科08”分别跌17.62%、17.58%。

在最受关注的境外债表现上，观点新媒体查询，自10月中旬以来，万科多只存续美元债都出现了快速下跌的情况。

面对资本市场的低落情绪或者做空势力，万科是否需采取回购等措施应对？基于对公司未来发展前景的信心和公司价值的认可，万科存在回购的理论可能，在低位回购既避免恐慌情绪蔓延，又能一定程度上降低负债总量。

但在当前市场疲弱的环境里，即便投入宝贵的资金到股债市，或许仍难以提振信心。去年以来金地、龙湖均先后祭出回购措施，这并不改变其股债价格与实际价值偏离的现实。更何况债券二级市场成交量较低，大量资金进入同样容易带来较大波动。因而回购实际落地的意义并不大。

从负债端观察，万科过去三年出现明显“扩表”趋势，有息负债从2020年2585.3亿元升至2022年3141.1亿元，至今年上半年达到3213.6亿元，净负债率则为49.47%，创近年新高。

在这些有息负债中，无抵押无质押的债务占比高达93.9%，说明万科在房地产行业有较高的信用等级。而信用积累是一个长期的过程，一旦坍塌就难以恢复，这也是万科管理层常说“像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用”的原因。

因而万科有防范信用破产的必要性。万科于10月31日也提及，公司已连续14年保持经营性现金流为正，前三季度覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至9月底，该公司在手资金1037亿元有所减少，对短债的覆盖倍数仍有2.2倍。年内公司已无境外融资到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。

相比之下，销售端的压力来得更为直接，对于万科乃至其他房企来说，真正的不确定和风险其实在此。

1-9月，万科累计合同销售金额2806亿元，同比下降逾10%，平均每月销售额约为311.78亿元。一位投资者对观点新媒体表示，据他测算，万科每月的销售红线大概在350-360亿元，才能覆盖各项支出。

销售下行实际上是房地产普遍面临的现实，万科并不是个例。龙湖1-9月累计销售额1376.2元，平均每月销售近153亿元，按投资者测算，该公司的销售红线则在160亿元左右。

这意味着积极促销是房企更迫切的工作任务，过去的9月份楼市出现一定的窗口期，销售业绩也有所好转。比如万科、龙湖单月销售320亿元、145亿元，环比分别增长41.6%、11.56%，但与现金流平衡点仍有差距，它们需投入更多努力，才能避免风险积累。