“以旧换新”促进房地产市场平稳？

据不完全统计，2023年以来全国范围内至少有超过30个城市表态参与住房“以旧换新”，其中越来越多的“国家队”入场参与收购。

整体来看，在当前二手房普遍难卖的情况下，“以旧换新”政策执行效果不一，那些效果较好的项目主要得益于房企给予购房者实打实的优惠。

从各城市颁布的政策来看，“以旧换新”存在两种模式。一种是“帮卖模式”，购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3-6个月一定的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。当前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是这种模式。

第二种是“收购模式”，房企或者第三方接手购房者的旧房，实际操作中一般是先旧房评估，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。这对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式。

从“以旧换新”本身来看，无论是“帮卖模式”还是“收购模式”都存在着“置换”关系。由于“以旧换新”的最大难点在于如何顺利卖出旧房，因此二手房市场的表现，在一定程度上对“以旧换新”产生较大影响。

从2022年末开始，二手房市场就显示出了较一手房市场更好的韧性，多数城市持续回温，四季度止跌。进入2023年，整体市场出现脉冲式回升，二手房市场行情启动时间早于一手房，成交回升幅度也高于一手房。

然而，进入2024年，二手房市场出现了回调，CRIC数据显示，2024年一季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积预计为1721万平方米，累计同比下降22%，较去年四季度下降16%。

整体来看，2023年至今多城市密集跟进出台“以旧换新”服务或者政策，在一定程度上可以帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，提高购房意愿。

在一定程度上盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进城市的房地产市场平稳健康发展。

但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配合。（中房）