深圳又辟谣了,这一次房地产税。近期相关于房地产税的信息出现的频率较高,而房地产税的推进与未来开征,都将深刻影响到靖江楼市的发展格局,因此,我们也需要重点关注。
一、房地产税开征的必然性
对于房地产税,目前仍在推进中,相关条件正在逐步完善。近期开展的安置房确权、农村房确权推进等,都是积极的信号。
未来,通过房地产税替代土地财政是唯一的选择,因此,拥有多套房产的家庭,要做好纳税的心理准备。
二、房地产税的税率问题
未来,房地产税可能会有首套房或者人均面积免税的额度,但对于二套房或者超面积的房产,都可能会被纳入征税范围。目前,上海与重庆是征收房地产税的。
上海的征收方式是:按住房市场交易价格的70%实行0.4%~0.6%差别化税率;
重庆征收方式是:依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳,税率1.2%。
当然,重庆与上海都有各自的免税与低税额征收的方式,实际产生的税负并不算高,也没有对当地的房地产市场产生重大的影响。
但鉴于未来房地产税是为了实现替代土地财政的目标,如果采用过低的税率,就不可能实现,因此,我们并不能过于期待其持续的低税率,特别是对于三套房及以上的房产,征税税率不会低(对二套房会有一定的宽容度,税率会相对低一点)。
三、房地产税推出的时间问题
十三五期间,房地产税仍会以推进为主,至于会不会推出,还要看房地产市场与房价的实际表现。
如果房地产市场表现平稳,就没有推出的迫切性;反之,如果出现楼市与房价暴涨的局面,就给了房地产税加速推进与推出的理由。深圳之所以流传出推出房地产税的谣言,主要原因是出台了多种楼市调控新政之后,仍没有实现深圳楼市与房价的降温。鉴于深圳有多次“辟谣过的谣言成为真言”的经历,我们不要掉以轻心,特别是盲目的房产投资客们---非理性发展的楼市必然会推动房地产税的加速推出。
但当前楼市已经完全两极分化,一些城市过热,持续出台调控政策;一些城市却已经有了降温的苗头,开始出台救市政策,对于这些城市,当前肯定是没有推出房地产税的必要。
因此,不同的城市,未来推出房地产税的时间也会存在差异。对于靖江楼市而言,房地产税会滞后于大中城市推出。
预计:三五年内,靖江推出房地产税的可能性极低;十年内,靖江全面开征房地产税的概率也不高。
四、房地产税对房价的影响
房地产税会不会降房价?大家关心的最多的是这个问题,我们已经做过讨论:
房地产税可以促进房价降温,但房价最终会不会跌,还要看其它相关政策,特别是货币政策。如果推出房地产税之后,货币仍持续注水,那你就别指望房价会跌了。
但房地产税推出之后,靖江房价肯定会终结暴涨模式,因为税率与征税范围是可调的,如果房价涨幅过大,可以通过上调税率和征税范围来实现抑制房价的目的。
至于会不会导致靖江房价暴跌?我们需要明白的是:房地产税推出的目的是为了征税替代土地财政,促进房地产市场稳定发展,如果房价暴跌了,还征哪门子税?谈什么房地产市场稳定?
总之,房地产市场稳定的发展非常重要,暴涨与暴跌都不是健康的表现,推出或暂时不推出房地产税,都以“稳定”为前提。鉴于靖江楼市目前已经有了降温的表现,在推进的过程中,靖江楼市对房地产税的敏感度会较高。